Arbitrálni nem fogsz tudni. Azok az idők elmúltak.
Innentől a leglikvidebben kell kereskedni, nyilván.
Feltéve hogy a brokidíjak nem magasabbak azon a tőzsdén neked.

[ Szerkesztve ]

ill amúgy azt mondjátok el, ha a 2 pénztáros papír közül az egyik lassan 20x árnál jár, a másik miért csak 4x nél?

vagy fullba vagy sehogy :D

A Konzumban 3 milla papír forog a piacon, Opimusban 69 milla. Konzumban kicsi a közkéz és kiszívták a keveset is a stabil kezek... meg ott már voltak hírek, Hunguest Hotels, balatoni kempingek és az MKB.

[ Szerkesztve ]

Ha meg nézed a USD - HUF görbét, kb 281-nél van egy rés. Ezt mindenképpen be fogja tölteni valamikor. Tehát addig minimum vissza fog gyengülni a HUF. Remélem minél hamarabb, már én is nagyon várom

[ Szerkesztve ]

most. de egy árban voltak. A Konzumnál jöttek a hírek, meg tudott indulni. Opimusnál sok a napizó és nagy hírek még nem voltak.

Örülök, hogy nem csak én játszok el ezzel a gondolattal. Én arra gondoltam, hogy ezen felül beraknám egy USD-s befektetési alapba, hogy még ezen felül egy stabil 2-4 százalékot kamatozzon egy évig.

Lesz még 281 az USD, de nem azért mert ott van egy rés. És egyéb homeopátia.

off topic kérdés, de nem ismertek olyan költségmenedzser applikációt, amit shared módban is lehet használni, vagyis megosztott adatbázisa van ?

Eddig expense managert használtuk androidra, de külön külön asszonnyal, gondoltuk keresünk egy olyat aminek az adatbázisa közös így nem kell "merge"elgetni minden hónapban a kettőt

Splitwise-t tudom ajánlani.

Portfolio remek cikke...

[link]

Hiheto, hogy a piac kepes megtartani egy 2ev alatti 30-55%os dragulast.... Megint a pukkanas fele tart a dolog ugy tunik

A munkaltatommal es a majd 7szamjegyu fizummal nincs gondom, koszi

Csak vicces azt olvasni, hogy a majd 800 ezres nmarra meg siman rafer egy 30-55% emeles, olyan kornyezetben ahol a beruhazo jellemzoen mar kb 50-60%os ertekesitesnel penzenel van, a jovedelemnovekedes pedig szinten szektoralis es kikenszeritett

Egy 40-50nm kozotti ujepitesu atlagaron most 26-28M korul van normalis beruhazonal, ezt nyilvan 2 ev alatt 35-38 misire emelni realis lepes, nagyobb mefetu, gyermekesnek megfelelo lakast megy 40+ ert adni... elvegre a magyar jovedelmi szintek is ilyen utemben nonek ugye...szerencsere meg kitart a hitelezesi kedv (halisten most a hitelfelvevok joresze meg 2-3 gyereket is bevallal melle, biztos ami biztos), de ha moccan a kamat felfele, kivancsi lennek ki maradna talpon...

Gondolom pogramoz

youtu.be/KKSQtQqLVdU ill "az a 10 ember ide, aki benne van a "kis" csoportba, többiek meg huzzanak""

Az a baj, hogy egyik embernek 0 lakása lesz és kiszorul albérlőként az alacsonyabb árszintű környékekre. A másik embernek meg lesz 3 (jó környéken).

Válság előtt az volt, hogy sok embernek volt saját lakása, de nagy részének hitelből. Most kevesebbnek van és több a kp-s vevő. Nem tudom, hogy mondjuk egy hozamemelkedéssel mennyire lehet kicsavarni a befektetők kezéből a lakást. Mint anno a hitelfelvevők kezéből.
Egy globális válságot biztos megérezne a lakáspiac.

Jó lenne tudni, hogy most magasabb haszonkulccsal dolgoznak e a lakópark építők? Ezt engem is érdekelne nagyon.
De az biztos, hogy a KSH kimutatása szerinti 0-1% infláció nem reális.
Márpedig egy ingatlan építésénél mindenhol a valós infláció épül be.

És én ezen a ponton nem értem az emberek csodálkozását.

Vegyünk egy olyan környéket, ami nem értékelődött fel és le a vevők szemében.
Vegyünk egy ugyanolyan minőségű, adottságú és nagyságú ingatlant.
2006-ban x-ért építették. Most 2017-ben legyen mondjuk 2x.
Miből adódik ez?

Vagy növelték a haszonkulcsot durván.
Vagy ennyivel nőtt a valós teljes infláció: bérköltség, telekköltség, anyagköltség, adóterhelés, marketingköltség, fehéredés költsége.
Vagy a kettő együtt.

A telekköltség növekedésnél nem a környék felértékelődését értem, hanem azt, hogy változatlan infrastruktúra mellett is kell nőnie a telek értékének 10 év alatt a tőkeköltség és a hozamelvárás miatt.

Tehát 2006-ban 100 misi a telek, akkor 2017-ben a környék különösebb felértékelődése nélkül sem adom oda 180 milliónál olcsóbban a telket, ha ezalatt a 10-11 év alatt 80% kockázatmentes hozamot lehetett elérni, mert különben rossz üzletet csinálok.

Hasraütésszerűen írtam a számot, de most pontosan kiszámoltam és MNB alapkamaton pont 80% hozam jön ki 2006.01.01- és 2017.01.01 között. Persze a telek kiadásából lehetett bevételem ez idő alatt (pl. parkolónak kiadom) és így csökkenthetem az elvárt árnövekedésemet. De akkor már azt is mondhatom, hogy a kockázatmentes hozam sem 80% volt, hanem több, mert nem a "rövid lejáratú" MNB alapkamattal kellene számolni, hanem egy 10 éves lejáratú hozammal, ami jóval magasabb. Úgyhogy ez a 80% csak egy elnagyolt számítás.

De 10-11 év elég arra, hogy egy kockázatos befektetési forma hozza a tőle elvárható hozamot. Ami valójában hozamtöbblet a kockázatmentes hozamhoz képest. Így működik a piac.

Ez már egy olyan időtáv, ahol kijön egy teljes piaci ciklus (fellendülő - beszakadó - fellendülő).
Ez egy olyan időtáv, ahol visszatér a trendvonalhoz az árképzés. Menet közben néha túlszalad, néha alatta marad)

Ha majd nem épülnek lakások, az már más kérdés, hogy a használt lakások árnövekedésébe beépül e ugyanúgy az infláció, mint az új építésűeknél. Általában nem és a magas infláció általában reálárcsökkenést hoz a lakáspiacon. Ennek az okát nem boncolgatnám.
Egyébként is az a vélemény mostanában a lakáspiacon, hogy nem az árnövekedés/ árstabilitás a kérdés, hanem az értéknövekedés / értékállóság (az infláció miatt, mert az nem 0-1%).

Szóval valaki mondja meg, hogy akkor mennyiért kellene épülni a lakásoknak?

[ Szerkesztve ]

Ez leiro elemzesnek nagyon jo, de szerintem a gyakorlati oldala nem ezt mutatja, vannak eros torzulasok a piacon.
Egyreszt a hasznalt lakasok es ujepitesuek ara kozott szukult a res, ennek erdekelnenek a gyakorlati okai. Az airbnb, befektetesi celu vasarlas stb miatt nagyon sokan kedvet kaptak ingatlancapat jatszani, holott a ket lakastipus eltero energetikai besorolass, fenntartasi koltsege, korszerusege stb miatt legalabb egy konstans arresnek kellett volna maradnia.

Ugyanilyen erthetetlen a panelek felertekelodese a teglaepuletekhez, pedig egyszeruen negyzetmeter alapjan nem lehet osszenezni a kettot..... sokan ugy tunik megis ezt teszik, es most a kedvezo hitelek miatt mukodik is a dolog.

A munkaerohiany es anyagardragulas ertheto felhajtoero, de kesobb nem ok, a szakmunkasok jelennek meg a keresleti oldalon, es amig szakmunkasokra ki lehet kenyszeriteni kotelezo minimalbert, addig a versenyszektorra nem, ott evi 1-2%nak mar orul az ember, igy kerdes az is, hogy meddig birja ezt a versenyszektorbol erkezo vevo lenyelni, hogy evi par szazalek jovedelemnovekedes melle kap evi 5-10%os aremelkedest...es nemcsak az ingatlan arakban. A KSH inflaciomutatoja egy vicc ilyen szempontbol szerintem, mert a fogyasztoi kosarat nem updateltek, holott a mindennapi megelhetes iszonyatosan dragult (ebbol sztem lesz meg baj rovidtavon is, irdatlan keves, szar minosegu es draga elelmiszer van pl a piacon, egyes zoldseg-gyumolcsok amit regen megrohadni hagytak a fan, mara hianycikk es heroin aron megy... Koszonjuk eu)

A hitelezesi kedvet tolja a CSOK egyelore, de harom gyerekkel mar komolyabb tervezest igenyelne azert a dolog, viszont - nem reprezentatív pelda, de kozvetlen bankos tapasztalat csaladbol - erre sokan nem szannak idot, megvan az onero, megvannak / lesznek a kolykok, hadd szoljon, adosodjunk el konyekig ( fejenkent netto 200-250 korul keresok 4-5Monerore minek vesznek fel 20milliokat, de komolyan? Sokaknak a torleszto 10-20%os ugrasa mar most gondot jelentene, nemhogy a kotelezo "2*eset is ki tudd fizetni" elvet neztek volna). Es ha beut a krach es megindul az alapkamat akkor megint a gyerek etetese vagy a hitel kozott kell ezrevel valasztaniuk, megint lehet mentegetni...

Szerintem is torzulások vannak a piacon, de mivel általánosan beszéltél a piacról, így én is.
És nem a használt lakásokat írtad első körben, hanem az új építésűek drágulását.
Kicsit kavarodnak most a témák, hogy teljes ingatlanpiac, egy-egy település-lokáció, egy-egy ingatlantípus.

akkor nagyítóval nézve:

"Egyreszt a hasznalt lakasok es ujepitesuek ara kozott szukult a res"
tipp: többre értékeli a vevő a ma beköltözhetőt, mint a holnapi bizonytalant. És ezért hajlandó felárat fizetni.
Írtam, hogy kevés a tőkeerős (megbízható) építő, és ők kőkeményen megkérik az árát ennek. Így ott nem biztos, hogy szűkült a rés. De ezek a cégek eleve a legdrágább környéken építenek, és ebből a pár ezer lakásból nehéz általános következtetést levonni.

"Ugyanilyen erthetetlen a panelek felertekelodese a teglaepuletekhez":
tipp: az árak elszaladása és a hitelfeltételek szigorodása miatt egyszerűen nem fér hozzá semmi máshoz a lakosság nagy része. Így a 10-20 millió közötti ársávban extrémebb a kereslet-kínálat torzulása.

"es most a kedvezo hitelek miatt mukodik is a dolog"
A kedvező hitelek csak azt eredményezik, hogy "megéri" venni, de ez nem indokolja azt, hogy panelt érdemes venni. A hitelfeltételek pont hogy szigorodtak. Kevesebb ember kap hitelt, de ők olcsóbban.

"igy kerdes az is, hogy meddig birja ezt a versenyszektorbol erkezo vevo lenyelni, hogy evi par szazalek jovedelemnovekedes melle kap evi 5-10%os aremelkedest...es nemcsak az ingatlan arakban"

Határozottan egyetértek. Ehhez az egész bekezdéshez annyit írnék ömlesztve, hogy a versenyszektorban is ki lesz kényszerítve előbb utóbb a béremelés. (Vagy ha ez nem következik be, akkor minőségromlás jön.) Emiatt a magasabb minőségű termékeknél, szolgáltatásoknál is még további drágulás jön. Vagyis az alacsonyabb bérűek 15-20%-os béremelése semmivé lesz, amikor telekom, banki, stb... szolgáltatást kell megfizetniük.
Szerintem is nyílnia kell a bérollónak az alacsony-magas képzettségűek között. Lehet, hogy ez egy fájdalmas folyamat lesz mind a munkáltatóknak, mind a dolgozóknak. Mert pl. előbb bevállalják az olcsó, hozzá nem értő munkaerőt 1-2 hónapra / évre, majd a veszteségeket látva inkább újra visszaveszik a szakértőket magasabb fizetésért. De ez igazából beindítja a bérinflációt. És ez megint millió újabb kérdést vet fel, mert a Matolcsy vezette jegybank még nem tevékenykedett / bizonyított emelkedő hozam és inflációs környezetben. Ha egyáltalán ez eljön.
Lehet, hogy a magasabb képzettségűek bruttó béremelését csak egy kormányváltás tudja elhozni, de ők meg lehet, hogy magasabb jövedelemadóval terveznek. De ez már messzire vezet.

Viszont ennek az egész béremelősdinek egyelőre semmi köze ahhoz, hogy az újépítésű ingatlanárak egy beszakadás után visszatértek a trendvonalhoz, amit az infláció és a költségek határoznak meg. Függetlenül attól, hogy van e rá kereslet, vagy nincs. Ha van rá, akkor ennyiért tudja megépíteni. Ha nincs rá, akkor semennyiért nem áll neki.
Nem létkérdés számára az építés. (Mellesleg a lakásépítés meg pláne nem, mert az iroda és infrastruktúra építés sokkal kevésbé kockázatos és jobban hoz. Ez is mérlegelnie kell a fejlesztőnek, amikor szűkös a munkaerő forrás és a tőke.)
Ez olyan, mintha neked 1000 ft a munkába járási benzinköltséged, de 800 ft-ot akar adni a munkáltatód.
Hiába van rád kereslet 800 ft-ért, neked eszedbe sem jut elindulni otthonról, mert veszteséges bejárni dolgozni. Tehát te minimum az 1000 forintodat kéred + hasznot.
Az, hogy mennyi hasznot kérnek az ingatlanépítők, az már tényleg múlik azon, hogy mennyire erős a fizetőképes kereslet és a bérnövekedés. De szerintem a beszakadás utáni felpattanást nem a béremelés hajtotta. A béremelés majd az ingatlanárak megtartásában vagy további emelkedésében játszik szerepet. Látszik is a piacon, hogy nem a spekulatív tőke határozza már meg 1-2 éve, hanem a családosok tranzakciói kerülnek előtérbe.

De összességében még mindig nem jelentős a hitelkiáramlás országos szinten. De ez innentől már ismétlés lenne, csomószor leírtam másik topikban a statisztikákat.

[ Szerkesztve ]

Azert irtam a hasznalt lakast is (de belevehetnem a telkeket is akar), mert nagyon erosen koveti az ujepitesut... Ha az ujepitesu tovabb kuszik a prognosztizalt 30-50%al, akkor belehuznak a bekasmegyeri panelarak is, sz boritekolhato....aminek legalabbis egy gazdasagi agyrem lesz a vegeredmenye.

Amugy letezik egy olyan statisztika, ami pl a valsag elotti arszinvonalat, atlagos negyzetmeterarat per kerulet (vagy vsros) per lakastipus, es a mostani szinvonalat veti ossze? Tenyleg erdekelne egy ilyen, mert biza mar regebb ota lakok a fovarosban, de nekem a 20-25M 40-50nm kozotti hasznalt panel / kisebb tegla arszinvonal inflacioval, bernovekedessel megfuszerezve sem adja magat, valssg elotti idoszakhoz viszonyitva sem... A trendgorbe lehet kijon...

Szinten nem reprezentativ, csinaltam egy gyors turkalast ingatla bazaron, ingatlanon, 25M alatti 40-70 nmes lakasok, hat, katasztrofa, tobbseg panel, a top 200-250kozott egy nem volt amire kis izlessel rendelkezo ember is azt mondja okes, vagy hogy zsebbol ne lehetne 4-5M et eltapsolni felujitasra..bar ez szubjektiv... .
Vagyis manapsag 30M korul van egy 40-70nm kozotti hasznalt panelod... Ezt egy 2 evvel ezelotti konkret tranzakcioval osszevetve: nem sokkal, kb 20%-al tobbol mar 110nmes ujepitesu haz, modern megoldasokkal kijott, kicsivel korabban vasarolt telekarat mar beleveve! (ugyanitt most csak a telekar 220%on all)
Kicsit sarkitva: iden dragabb a hasznalt lada, minttavalyelott a vadiuj volvo....

[ Szerkesztve ]

ugyanezt írtam, de ne zavarjon

Amikor a lazy portfóliókra olvasok példákat, akkor pl. ez a legegyszerűbb ajánlás: 40% Vanguard Total Bond Market ETF, 60% Vanguard Total World Stock Index Fund.

Viszont ezeket amerikai fórumokon olvasom. Mo-on élve is lehet alkalmazni ugyanezeket? Az ETF-eket meg lehet venni nálunk is, ez nem gond, viszont így akkor dollárban tartod a megtakarításaidat, és ha itthon forintban kell költened belőle, akkor ugye mindig át kell váltani dollárból az aktuális árfolyamon.

Szóval a kérdés az, hogy Magyarországon élve is ezeket az ETF-eket kellene venni, ha lazy portfóliót akarok? Vagy érdemes megosztani a devizák között? Pl. hogy a total world stock indexből eurósat veszek, és akkor ha éppen kell a pénz, akkor mindig abból váltok vissza, amelyik éppen erős a forinthoz képest (dollár vagy euró)?

Nem mindegy, hogy ugyanabból a world index ETF-ből eurósat vagy dollárosat veszel? Mindkettő ugyanazokat a részvényeket tartalmazza (melyeknek egyébként több, mint fele amúgy is USA részvény), a forintban kifejezett értékük nagyjából ugyanaz kellene legyen. Nem hiszem, hogy nagy különbség lesz aközött, hogy pl. az indexben levő dollár alapú részvények dollárból vannak közvetlenül forintba átszámítva, vagy dollárból először euróba, majd euróból forintba (vagy ugyanígy az euró alapú részvények euróból dollárba, majd forintba, vagy pedig euróból közvetlenül forintba).

Igen, itt akkor a dollár-euró keresztárfolyam is bejön, illetve world részvény esetén mindenféle egyéb deviza is, gondolom.

Illetve az is eszembe jutott, hogy ezen az alapon, ha magyar forintos befalapot veszek, ami pl. külföldi részvénybe fektet (pl. dollárosba), akkor ilyenkor az árba így is beépül az átváltási költség dollárba, illetve visszaváltáskor a dollár forint árfolyam.

Vagyis ha a magyar befalap külföldi papírokat vesz, akkor effektíve így is dollárban, stb. tartom a pénzemet, futva az árfolyamkockázatot visszaváltáskor, vagyis praktikusan nincs különbség.

Hacsak a magyar befalap le nem fedezi a devizakockázatot valami művelettel. Nem tudom, csinálnak-e ilyet.

Mindegy. A lényeg inkább a második fele, amit írtam, hogy ha magyar forintos befalapot veszel, ami külföldre fektet be, akkor valószínűleg ugyanúgy futod a devizakockázatot, mint ETF-nél, hacsak az alap le nem fedezi ezt.

Szóval a kérdés praktikusan az, hogy csinálnak-e általában a magyar befalapok devizafedezeti műveletet, hogy visszaváltáskor ne járj rosszul, ha pl. a forint nagyon begyengül a dollárhoz képest időközben? Erre nem tudom a választ.

Ha nem csinálnak, akkor ugyanott van a user velük, mint ha dolláros/eurós ETF-et vesz.

nézegettem a KBC oldalait, és látom, hogy az értékpapírokat csak 6 millióig biztosítják. Nincs ott ennyi pénzem, de azért meglepett, hogy ilyen alacsony a limit. A pénzeszközöket 30 millióig biztosítják, de az ember általában nem cash-ben tartja a pénzét, ha már brókerszámlája van, ezért az inkább érdekes, hogy az értékpapírokért meddig állnak jót.

Márpedig ha valaki ETF-ekbe pakolja át a megtakarításait, akkor van rá esély, hogy az meghaladja a 6 milliót.

Kakaot en is vettem kedden. De ezt az adagot rovid tavra tervezve. Ha eler egy 12-15%ot adom is el

youtu.be/KKSQtQqLVdU ill "az a 10 ember ide, aki benne van a "kis" csoportba, többiek meg huzzanak""