amikor 12%-ot kalkulálsz egy lakásra, túl nyers / rideg statisztikai alapon teszed, túl optimistán. Egy nagyon idealizált állapotot ír le, ahol
- minden bérlő úgy viselkedik ahogy kell (bevétel, fizetési morál, stb)
- az adott hosszabb perióduson belül a bérlők egyikének sincs életkörülmény változása (mint pl idén, amikor 2-3 hónap bérleti díjat el kellett engedni csak hogy hosszabb távon megmaradjon a normális bérlő, aztán mégsem maradt mert továbblépett mert talált 50ezerrel olcsóbban másik kecót ahol tiszta lappal indult stb)
- 10-20 év alatt egy dajdajozó, rongáló, törő zúzó, részegeskedő bérlőbe sem futsz bele
- feltételezed realizálásnál is az egyik periódusban megszületett realizálási döntést még az adott periódusban végre is tudja hajtani az illető

sajnos a valóság nagyon nem ez.

Simán benne van a pakliban, hogy
- 10 jó és megtervezett év után az egyik bérlőd bekattan és a 11. évben szétveri vagy felgyújtja a lakást csak mert lelépett az akkori macája, stb
- Vagy ha pont jól időzít valaki, akkor pont akkorra amortizálja le a lakást, amikor tombol a szakember hiány és mindent 2-3x annyiba kerül újra szintre hozni a kecóban
- vagy szimplán rosszkor jön rád a bugi, becsúszott a sokadik gyerek / gyereknél becsúszott az unoka és támogatni kéne a famíliát ezért a tervezettől eltérő időpontban akarsz tőle szabadulni
- Vagy szimplán unod a bérlők nyűgjeit és utánajárást, stb
- vagy amikor eladásra kerül a sor, te unod meg hogy a 80adik érdeklődő is szóvá teszi hogy egy 10-20éves nagygenerál hiányzik belőle, és inkább odaadod már te is 10-15%al olcsóbban, stb
- vagy épp a toppon akarnád eladni és rájössz, hogy a 3 legfontosabb tényező (lokáció, lokáció, lokáció) mégsem olyan versenyképes mint ahogy papíron tűnt és ezért 3-4x hosszabb ideig hirdeted, és átcsúszol egy leívelő periódusba + engedned kell ezerrel

napestig lehetne sorolni a bizonytalansági faktorokat, van még bőven.
Emiatt szerintem a 12% bő 1/3-át nyugodtan tedd kérdőjelbe, és máris ottvagy hogy megnyugtatóbbnak tűnhet értékpapírban tudni a lóvét, ahol aktuálisan látod mi mennyit ér adott pillanatban, és hasonló matekot kevesebb bizonytalansági tényezővel tudsz levezetni

nekem pl ha valaki azt mondja átlag 8% részvény/ETF-ben, vagy bizonytalan 12% melósabb ingatlanban, biztos az elsőt választanám

[ Szerkesztve ]