Bocs de sehol nem látom a parádés üzletet a haverod modelljében. Nem kötözködni akarok, tényleg nem értem hol éri ez meg.

Ingatlan adás-vételnél vastagon költségek is vannak - ügyvéd, SZJA a vételi-eladási árkülönbözet után. A matek már alapból nem ennyire egyszerű. De hozzáveheted az építőipari árak kiszámíthatatlanságát is. Havi szinten változnak az árak, hiány van, szaki nem ér rá, stb. Így kalkulálj várható költséget, átfutási időt!

Emellett az egy dolog, hogy jó árú lakást rendszeresen kifogni, alkudni tudni komoly érzék kell (ezt simán elhiszem haverodnak megvan), de évente 3-4 adás-vételt lezongorázni, a felújításokat leszervezni minimum részmunkaidős állás "békeidőben" is, ehhez képest alapszintű tőzsdei ismeretek, részvény ETF-ek vásárlása és tartása nevetségesen kevés meló. Utóbbi években pedig konkrétan már lehetetlen a fentebb vázolt ingatlanbiznisz mezei halandónak, bejáratott ügyvéd+építőipari csapat kell ahhoz, hogy évente több ingatlant végig tudj pörgetni, mert amúgy hónapokat kell várj csak 1-1 szakira.

Igazából arra akarok kilyukadni, hogy a haverod valszeg cégként, főműsoridőben tolja a bulit (esetleg mellette ingatlanügynök is). Azért gondolom ezt, mert ismertem olyat aki kb. azt csinálta amit írtál és ő pontosan így is működött, nem véletlenül. Ha így nézed, akkor az éves 10-15M nem a 30M tőke hozama, hanem a haverod vállalkozói jövedelme. Úgy, hogy közben 30 milla tőkét is kockáztat. Így már messze nem hangzik olyan jól a modell!

Persze lehet kicsiben kezdeni, évente 1, max 2 lakást átforgatni így. Ez is rohadtul sok meló lesz, sok idegszál, miközben extrém kockázatokat futsz. Egyáltalán nem igaz, hogy az ingatlanok feltétlenül tartják az értéküket, hogy legalább az inflációt állják. Általában véve, statisztikailag sem igaz, de egyéni ingatlan szintjén meg pláne nem. Mi van pl. ha átvert az eladó és felújítás során kiderül valami durva gebasz? Vagy mi van, ha elbarmolják a lakást a szakik a felújítás vége felé?

Mindezt úgy, hogy ha tényleg minden jól megy és bejön a matekod (+4-5M/ingatlan), lesz 15-30% hozamod a 30 millára, csomó melóval. Közben full bután, 5 perc "energiabefektetéssel" PMÁP-ba dugva a pénzedet idén/jövőre 6-10% hozam várható. Megéri a kötéltánc?