Ilyenkor nem szabad pánikszerűen nekiugrani a vételnek. Most felívelő szakaszban vannak a frekventált kerületek (panelek), de szerintem korrekció fog bekövetkezni. Utána persze drágulhat tovább. Ugyanígy volt az ezredforduló környékén. 5-6 év leforgása alatt ugyan megduplázódtak az árak, de ezen időszak alatt volt 20-30%-os visszaesés is. Ha jól emlékszem két "részletben".
Muszáj neked a XIII kerben lakást venni?
[ Szerkesztve ]
Nem muszáj, sőt, most már a III.-ban, a Flórián tér környékén keresgélek. De legkésőbb nyár végére le akarom tudni.
Kíváncsi vagyok, hogy meddig tart még az árak növekedése. A környéken folyamatosan szoktam nézegetni egy bizonyos alaprajzú/típusú garzon lakást, még ez kb. 2 éve volt 7,x millióért is, most mindössze egy, nagyon lepattant állapotú van belőle 10,5-ért.
Mi a gond a XIII. kerülettel (az áron kívűl)? Én nagyon szeretek itt lakni (pedig nem is Újlipótvárosban lakom, hanem Angyalföldön), pesti oldalon szerintem másik helyre nem igazán költöznék, a budai oldalon vannak szimpatikus részek, de azoknak brutális felára van ehhez képest.
Laktam arra a Kassák utcában albiban panelban.
Szimpatikus környék.
Bár venni nem vennék ott max a Madarász utca környékén a téglalakásos részen.
Mai napig áldom az eszem hogy kiköltöztem Budakeszire. Friss levegő csend és nyugalom.
Gyakorlatilag nulla a bűnözés. Mondom ezt úgy hogy évekig laktam a 12 kerben Kissvábhegyen. Ott csak az állandó szirénázás meg a szmog zavart.
Nem vagyok burzsuj csak jokor vásároltam jóállapotú téglalakást most kb 3 millával többért tudnám ugy eladni hogy 1 hét alatt elmenne. Szerencsém volt de ez 5 évembe került.
Inaktíváltak a Corvin negyedben 32 milláért kínált 50nm-es lakáshirdetést (ami feltehetően értékesítést jelent).
[ Szerkesztve ]
32M hülyék ezek? 
600K / m2?
vagy fullba vagy sehogy :D
Én elkezdtem kedvencekbe tenni (saját megítélés alapján) túlértékeltnek gondolt ingatlanokat kifejezetten olyan céllal, hogy megnézzem, hogy elviszik e.
Marinán 700k/nm felett minigarzon. (ráadásul sürgősen eladónak hirdeti)
Árpád hídnál földszinti újszerű lakás 500k/nm ár felett.
Elég hype időszaknak tűnik ez a mostani.
Tavasz van (legfelkapottabb időszak a költözésre).
Hitelkamatok még süllyedhetnek 1 %pontot, de szerintem mélypont közelében tartózkodik a hozamgörbe (bár a hitelfelvételi őrület még nem indult meg).
Migrációs hullám Bp-re. (de ez inkább hosszabb távon befolyásoló trend)
Átadott új építésű lakások évtizedes mélypont közelében pont egy őrület időszakban -> kínálati hiány
De simán lehet, hogy a tagadás fázisában vagyok (Zsiday posztja szerint.)
Lehet elnapolom őszre, télre a lakáskeresést. Látva, hogy verseny folyik a lakásért, és még szakembert sem biztos, hogy ki tudnék vinni második körös megtekintésre.
+ olyan áron kínálnak 10-15 éves lakásokat, annyira rossz elrendezéssel, zajos helyen, hogy annyiból vadi új lakást építenek jelenleg. Várom, hogy mikor indulnak be tömegével az új projektek, látva a túlkeresletet.
Erre az esetre a város tele van foghíjas telkekkel a kisebb társasházak építésére, jó közlekedés mellett, csendes helyen.
[ Szerkesztve ]
Akinek sok pénze van (és nem dolgozott meg érte), az könnyen szórja. Ismerem az ingatlanost, lehet, hogy felhívom a részletekért. Le van kötelezve nekem.
"Migrációs hullám Bp-re."
Azok panelt vásárolnak, elsősorban kelet-pesten.
Visszatérve a Covin-negyedre: érvényes az a szabály, miszerint sokkal drágábban el lehet adni lakást jól berendezve. Van is egy ilyen tv-sorozat, talán a spektrumon. Állítom, hogy ami üresen 25-ért menne el, az frankón berendezve 30-ért is eladható (ráadásul lehet, hogy nem is kell ott hagyni a bútorokat).
[ Szerkesztve ]
ebben a Reitter Ferenc utcai új építésűben még mindig 80%-os állapotban áll egy lakás.... azóta eltelt 2,5 év
és persze családi állapotban bekövetkezett változás miatt eladó............
Azt nem tudjátok, hogy az értékbecslők megkapják-e a szerződés adatait a banktól? Tehát kvázi egy kis csúszópénz reményében szopathatják szopathatják az embert?
PSN ID: RemiFungus
+ olyan áron kínálnak 10-15 éves lakásokat, annyira rossz elrendezéssel, zajos helyen, hogy annyiból vadi új lakást építenek jelenleg.
Nem teljesen ertem azt, ami az ingatlanpiacon most megy. Amit mondasz, az elvileg nem lehet igaz, mivel gyakorlatilag tovabbra sincs ujlakasepites. Ha annyibol tenyleg lehetne epiteni, akkor epitenenek, de nem epitenek. Huvelykujjszabaly alapjan, ha megindul a lakasepites, akkor a hasznalt lakasok aremelkedese is veget er.
Nap mint nap maszkalok a Rozsadombon es kornyeken, tobb kisebb-nagyobb projektet is meghirdettek, de egyiket se kezdtek el epiteni. Van olyan, ami mar vagy negy eve all, persze ez nem is csoda, mivel az epitteto kozel egymillios negyzetmeterarat szeretne, ami vicc. Viszont ebbol nem enged.
Aztan ott van egesz Budapest egyik legrejtelyesebb projektje, a Szemlőhegy Liget. Ezt kozel tiz eve kezdtek epiteni, jott a valsag, elsoporte az epittetot, megkapta az egeszet a hitelezo Erste. A szerkezetkesz epulet allt jo ot evet, es tavaly az Erste befejezte. Azota a 85 lakasnak talan a negyede ment el, es azokban se nagyon laknak, kihalt az egesz lakopark. 6-800k koruli a negyzetmeterar, ami a kornyekhez viszonyitva annyira nem is sok, megse kell senkinek. Itt se ertem a bankot, az epulet rohad, a kornyeket karban kell tartani, ennek ellenere nem voltak tul szivelyesek, amikor erdeklodtem, a banki hatter ellenere rosszabb hitelt kinaltak, mint mas bankok.
Szoval vannak furcsa dolgok.
Durvasága miatt töröltem - moderátor.
Az alábbi képen (8 ker Víg utca) 3 hónapja kezdtek építeni és ma már fel van húzva hét szint.
500 méteres sugarú körön belül négy félbehagyott házat folytatnak.
Angyalföldön is most kezdtek több házba. Van mozgás, a többségében izraeli építőknek megvan a maguk külön bejáratú, bennfentes infója a piac várható alakulásáról. Nem a bulvármédiából tájékozódnak.
[ Szerkesztve ]
Na felhívtam az ingatlanost, a sajátját adta el. Nyert rajta vagy 7 milliót, és most úgy érzi, hogy vissza fog esni a piac. Ez is egy vélemény.
Ott vannak a KSH-adatok, a kiadott epitesi engedelyek szama Pesten nagyot nott, a tenylegesen atadott lakasok szama viszont meg mindig stagnal. Elobbi a tiz evvel ezelotti szint otode, utobbi a tizede. Nagyon lenne meg tere az emelkedesnek.
Nem igazan latom, milyen bennfentes infoja lehet ezeknek az izraeli epitoknek. Lehallgatjak a teljes lakossagot, es tudjak, ki tervez lakast venni, vagy mi? Inkabb arrol lehet szo esetukben, h a tovabbra is hisznek az oldszkul modszerekben, es megprobaljak a kivitelezok egy reszet/egeszet nem kifizetni. Ugyanis ugy konnyebb alacsonyan tartani a koltsegeket (az a sztori megvan, amikor 2005-6 korul a Mazsihisz vezetoi sikerdij fejeben Izraelbe utaznak, h az ottani vallasi vezetoket megkerjek, szoljanak mar le az itteni projektcegek ottani tulajdonosainak, h ugyanmar sziveskedjenek vmit fizetni? Milliardos lovek mentek igy).
Az elozo oruletet 2001-08 kozott az epitoiparban csinaltam vegig. 2012-re gyakorlatilag senki nem maradt, egy reszuk elhuzott kulfoldre, a tobbiek palyat modositottak. Szerintem meg annyi melost se lesz egyszeru osszetrombitalni, amennyi evi 20-25000 lakas felhuzasahoz kell.
Durvasága miatt töröltem - moderátor.
"Nem igazan latom, milyen bennfentes infoja lehet ezeknek az izraeli epitoknek."
Csak őket finanszírozzák a bankok. Nem azért uralják a lakásépítő piacot, mert annyira értenek a házépítéshez.
"Szerintem meg annyi melost se lesz egyszeru osszetrombitalni, amennyi evi 20-25000 lakas felhuzasahoz kell."
Ebben van valami. Ez izgi lesz.
-
[ Szerkesztve ]
Keress meg, ha Data Engineer, Scientist szeretnél lenni!
Durva dolgokat irtok basszus.
Én ilyesmi izraeli mókázásról békásmegyeri ujjépítésű tömbházról hallottam ahol konkrétan a főnököm lakik. Mesélt pár érdekességet.
építenének, de olyan hirtelen ment végbe az áremelkedés az új építésű ingatlanoknál, hogy egy-egy nagyobb projekthez a telekvétel, tervezés, marketing..... folyamata elhúzódik, úgyhogy a most megvehető, megnézhető 10-15 éves lakás többet érhet a vevőnek, mint egy 2016 végén átadásra kerülő épületben egy lakás.
én se értem, arra tippelek, hogy egy átmenetileg kínálathiányos, kínálati oldalon bealudt, lemaradt piac látható
Ingatlan » Ingatlan lakáspiac
A lakásépítések válthatnák ki a közmunkát?
ő is az áfacsökkentést említi
Az izraeli érdekeltségű beruházások jellemzője, hogy profi módon kiviteleznek, de a végén úgy mennek csődbe, hogy az ucsó pillanatban "eladják" sameszoknak a lakások 10-20%-át, és szintén sameszt indítanak közösképviselőnek, aki hálából elnézi a 10-20% tulajdonrésznek, hogy egy baszott fillért nem fizet semmiért. Magyarán a többi tulajdonos állja a költségeket. Az elenyésző arányt képviselő magyar beruházások jellemzője, hogy a többségük meglehetősen szar minőségben építtet (nem fizet a kivitelezőnek stb). Mesébe illő kivétel minden szempontból a XI. kerületi Nádor liget, ahol a magyar beruházó viszi a közösképviseletet, és alig fizettet közösköltséget az alagsori üzlethelyiségek bérbeadásának köszönhetően, holott simán lenyelhetné/eltitkolhatná.
[ Szerkesztve ]
"a most megvehető, megnézhető 10-15 éves lakás többet érhet a vevőnek, mint egy 2016 végén átadásra kerülő épületben egy lakás"
főleg amit 3 éve másfél év mulvára hirdetnek (tábornok u)
vagy fullba vagy sehogy :D
Ez a bankos dolog nekem santit. En ugy tapasztaltam, minden szart finansziroznanak, csak legyen, aki csinalja (bar teny, h tarsashazat mondjuk nem akartam epiteni). Viszont ott a Kuszaszemu otlete, h tarsashazepitesre is legyen NHP-s hitel, tehat csak volna ra igeny.
attiati: ennek meg az mond ellent, h pl. a II. keruletben az Erstesen kivul nincs ujepitesu lakas. Pasareten volt egy-ket projekt, de azokat elkapkodtak. Viszont ennek ellenere se epulnek tovabb a valsag idejen felbehagyott/el se kezdett hazak. Pl. itt van ez. A Gyetvaiek penze itt mar elfogyott, az utcafronti epulet nem keszult el, gondolom, ez is mar vmelyik banke, es szerintem siman elvinnek, vmiert megse fejezik be. Vagy itt egy masik, a kep 2011. vegi, 2012-ben kiraktak a tablat, h tarsashaz epul, de azota is ugyanitt tartunk. Utobbinal persze lehet, h egyszeruen kivarjak, mire meg jobban felmennek az arak, de a Pasareti utinal az allagromlast ez mar nem feltetlen fedezi.
Durvasága miatt töröltem - moderátor.
"Ez a bankos dolog nekem santit. En ugy tapasztaltam, minden szart finansziroznanak, csak legyen"
Akkor menj be egy bankba, add elő hogy nincs egy árva filléred sem, viszont van egy remek ötleted, amihez kéne 2 milliárd forint NHP-ileg. Konkrétan a Metrodom tulajdonosa vasággyal együtt 20 éves, mégis tarol. Valakinek a fia, akinek a másik fia vagy a nagynénje befolyásos ember egy magyarországi bankban.
[ Szerkesztve ]
megnövelt energetikai követelmények nem vethetik vissza az építési kedvet?
Rock'n Roll
nézegetem az újszerű 1-1,5 szobás tégla lakásokat 13. kerben
kb 450e ft/nm árnál
kb 2500 ft/nm bérleti díjjal
bruttó 5,5%-os megtérülés
ez elég vékony, nem?
ha felmegyek 2800 ft/nm-re a bérleti díjban, akkor is csak 6,2% a hozam
de igazából a 450e ft/nm is mehet feljebb, ami meg csökkenti a hozamot
hogy éri meg a hozamok alapján lakást venni?! 
És akkor még nincs bútor a lakásban, nincs kifizetve az illeték + ügyvéd, és nincs leadózva és nincs amortizáció és üresedés sem (vagy közvetítői jutalék).
Tényleg nem fér a fejembe. Volt egy beesés a piacon, mára normalizálódott a helyzet. Nem lehet alulárazásról beszélni. Innentől merre? És miért veszik befektetési céllal az ingatlanokat?
[ Szerkesztve ]
legyen bruttó 6% hozam
-16% adó (1 millió ft/év... felette még 14% EHO)
-1 hónap amortizáció (8,3%)
üresedést nem számolok, de ez irrális
ez nettó 4,5%
ha öt évre veszi valaki a lakást, akkor további 1% /év lejön (4% illeték + 1% ügyvédi díj miatt)
így 3,5%-nál tartunk
és az első évi bevételt elviszi a kezdeti bútorköltség
[ Szerkesztve ]
Nem tartozik szorosan a témához, de szerintem idevág.
Megbízható céget Újbudán tudtok, ahol lehet kisteherautót bérelni és nem arra mennek, hogy lehet behúzni tőled a kauciót, Ne adja Isten nem is kell kauciót fizetni (hiszen mi értelme is van egy 1-2 milliós autónál 100k-t letenni, amikor csak megkoccollod és már ugranak ki a zsebedből a többszázezrek) ?
[ Szerkesztve ]
Keress meg, ha Data Engineer, Scientist szeretnél lenni!
"hogy éri meg a hozamok alapján lakást venni?"
Hozzá kell adni a várható árnövekedést, ami lehetett volna többszörös is ennyi stagnálás után. És nem 450 ezerért kell lakást venni, hanem 300-ért (akkor magasabb a hozam). És nem ott kell venni, ahol te szeretnél lakni, hanem ott, ahol az albérlők szeretnének bérelni.
PS: Nézegettem a szlovák árakat, legalább 2,5x hozzánk képest. Az átlagfizetés alig magasabb, ott is van kivándorlás stb. Egyedüli különbség az alacsony hitelkamat.......Ha nálunk is lemennek a hitelkamatok, akkor fel kell menniük az áraknak a szlovák színvonalra.
[ Szerkesztve ]
a) legyen 300e ft/nm a vételi ár
tudsz négyzetméter bérleti árat mondani arra?
b) 2,5X-es? honnan van ez az adatod?
c) találtam a szlovák jegybank honlapján historikus szlovák lakásárakat. Az emelkedés nagy része a szlovák EU csatlakozástól a hitelválságig tartott. Beesett, aztán azóta stagnál.
Miért magasabbak Magyarországon a jelzáloghitelek kamatai, mint a régió többi országában?
A kamatokra panaszkodnak a szlovák bankok
Szlovákia az eurózóna tagja azért, és amint látszik a lakásárak historikus adataiból, nem a hitelkamatok mélybe zuhanása indította el a lakásárak emelkedését. Hanem náluk elkezdték árazni, hogy valódi európai ország, hogy a visegrádi négyek közül húzó ország lesz. Mo. meg közben elkezdett a balkánhoz csatlakozni minden mutatójában. Valószínűleg ez volt az oka a múltbeli árak alakulásának. Mo. esetén is 2005-2008 között kellett volna megtörténni a felzárkózásnak az ingatlan árakban a 2004-es EU csatlakozás és hitelezési őrület hatásaként.
Hogy a jövőben mi lesz, arról fogalmam nincs.
Ma felhívtam egy tulajt, kisnyugdíjas, árulja a lakását. Eladták a felette levő lakást, és megtetszett neki az eladási ár, úgyhogy úgy döntött, hogy annyiért aztán ő is eladja már!
[ Szerkesztve ]
Szerintem abba a házba, amiben 2008-ban néztem lakást, még jó eséllyel azóta se költözött be senki (pedig akkor év végére ígérték szóban az átadást). ![;]](http://cdn.rios.hu/dl/s/v1.gif)
attiati: 1-2 hónapja már a metróra várva is azt láttam, hogy vegyen befektetési céllal lakást, mert milyen nagy hozama van - talán pont a Marina part melletti lakásokat hirdették így (valamilyen terasz néven fut talán, most nem jut eszembe). Azért arra kíváncsi lennék, hogy a célcsoport hány százaléka metrózik. 
a)
Azért kell olcsó lakást venni és elfogadható díjért kiadni, mert nincs pénzük az embereknek. Kiveszik a 60-70 feletti albérletet is, de az esetek többségében nem tudják fizetni (persze vannak kivételek). Sokan abba a hibába esnek, hogy az erasmusos amcsi diákoknak meg se kottyan a 300 ezer forintos albérlet, ami teljesen igaz, de ennek ellenére ők is keresik és megtalálják a 70 ezer forintosat.
Fent linkeltem a Corvin-negyedi lakást 30 milláért. Azért szabadult meg tőle a tulaj (bár nem mondta), mert nem tudta kiadni havi 200 ezerért. Abból a pénzből vesz 3 darab tízmilliós lakást, és kiadja egyenként 70-ért, ami stabil 210 bevétel (instabil 200 helyett).
b)
Megnéztem egy pozsonyi ingatlanos oldalt. A panel-szerű 50nm-es szimpla lakások 25 millától indulnak.
c)
Lehet, hogy beesett, de magas. Mondom: 2,5x
"Hogy a jövőben mi lesz, arról fogalmam nincs."
Nekem sincs fogalmam, de kell, hogy legyenek illúziói az embernek.
a) ha nincs pénzük az embereknek, akkor mitől lesz tartós az emelkedés?
a2) tudsz példát mutatni arra, hogy hol vannak 10 misiért olyan lakások, amiket 70ért ki tudsz adni?
a3) és hogy ki az az őrült, aki 8,4%-os albérleti költséget fizet, amikor 5-6% a huf hitel THM? (persze önerő hiány, de mint mondtad, te is megbízható emberekkel foglalkozol)
b) utána fogok nézni. Néztem egy oldalt, de ott egyáltalán nem láttam 2,5x-es árakat.
+1 nem úgy látom, hogy Szlovákiában nem az olcsó hitel vitte volna fel az árakat
a) Hitelből
a2) Nyócker 
a3) Ez nehéz kérdés. Van pénzük az embereknek, ha valaki 35 év alatti, jól keres és a szülők-nagyszülők is támogatják. Tulajdonképpen az egész albérleti piac arról szól, hogy a vidékről feljött fiatalok elbasszák a felmenők megtakarításait (többek között albérletre), akik abban a reményben invesztálnak, hogy a gyerekük többre vigye, mint ők. Nos, nem fog nekik sikerülni, de ez már nagyon off.
[ Szerkesztve ]
Én az egészben azt nem értem, hogy ki szeretne a Corvin negyedben lakni - 1-2 utcát mész valamilyen irányba, és máris rengeteg szakadt arcot látni - persze ezt valamennyire ellensúlyozza, hogy tömegközlekedés szempontjából egész jó helyen van.
Nem tudom, hogy miért divatos hely a Corvin, de divatos. Én nem laknék ott semmi pénzért, sem ott, ahol a lakásaim vannak.
[ Szerkesztve ]
a) ahhoz munka kell
a2) nyóckeren kívül? mert nem egyedi történeteket keresek, hanem teljes szélességben meginduló emelkedést. A piac egésze nem mutat számomra 5-6%-nál magasabb megtérülést. Tudsz mutatni ingatlanokat, amik szerinted 8-10%-on mennek?
a3) ha van pénze, akkor nem fizet 8%os költséget, mikor hitelből megkapja ugyanazt 6%-ra. Pláne ha még a tulajdon lakás árának az emelkedésére számít
valószínűleg itt az igazi oka a szlovák áremelkedésnek
És nem az olcsó hitel, mert mióta olcsók a hitelek, azóta nem emelkednek a szlovák lakásárak.
2005. áprilisában jelentette be a szlovák pénzügyminiszter, és utána elkezdtek száguldozni az árak. Úgy látszik majd a kusza szeműre kell figyelni 
(ez csak troll, nem komoly)
és mit gondolsz, a szlovákok miért 38-as árfolyam mellett csatlakoztak az eurózónához, és mi miért a nyolcadánál?
már nem nyitja meg a pf cikket előfizetés nélkül:
Jövő év első felében Szlovákia belép az ERM-II-be - 37.6-es átlagárfolyam
2005. április 5. 09:09
A szlovák pénzügyminisztérium tegnap kiadott közleménye szerint 2006-ban - abban az évben, amikor az ország csatlakozik az euró előszobájának tartott ERM-II. árfolyamrendszerhez - a szlovák korona euróval szembeni árfolyama várhatóan 37.6 lesz majd, szemben az idénre várt 38.2-es szinttel. Szlovákia azt tervezi, hogy 2006. első felében lép be az említett árfolyamrendszerbe, ami azt jelenti, hogy északi szomszédunk 2009-ben bevezetheti a közös európai fizetőeszközt, várhatóan megelőzve Magyarországot és Lengyelországot is.
Az EUR/SKK 2004-es átlagára kereken 40-et mutatott, míg az idei első negyedévben 38.3-ra erősödött. A minisztérium várakozásai szerint az idei átlagos árfolyam 38.2 lesz, jövőre 37.6-re erősödne a szlovák fizetőeszköz, míg 2007-ben kisebb gyengülés következne be (37.8-as árfolyam). 2008-ban azonban újabb erősödés jöhet, az éves átlagárfolyamot 36.2-re várja a tárca. A korona érdemi további erősödéséhez nagyban hozzájárulhat az ország makrogazdasági feltételeinek elkövetkezendő 4 évben várt további javulása (dinamikus tőkebeáramlás, gyors gazdasági növekedés).
Amint arra mai negyedéves deviza- és állampapír-piaci összefoglalónkban utaltunk, a márciusi régiós korrekció az idei év eleji szintre vetette vissza az árfolyamot, míg éves összehasonlításban 3.4%-ot erősödött a korona a közös európai fizetőeszközhöz képest.
A korona erőteljes felértékelődését a jegybank számos alkalommal fékezni próbálta (sorozatos nyíltpiaci intervenciók, illetve februári 100 bp-os kamatcsökkentés), melyek rendszerint csak korlátozott sikerrel jártak.
a2) Nincs energiám és tehetségem teljes ingatlanpiaci elemzések megalkotására. Csak a saját dolgaimra koncentrálok, ami végtelenül behatárolt: garzon, 8 ker, tapasztalatok gyűjtése az értékesítésekről, fejleményekről. Ma már lehet, hogy nem lehet 5-6%-nál magasabb hozamot elérni, mert felmentek az árak olyan 20%-kal. A bérleti díj is felment ugyan, de nagyon necces érvényesíteni a drágább bérleti díjat. Én 8,5 milka körül vettem a lakásokat, nem 11-12-ért, amennyibe ma kerülnek. Természetesen nem buli így sem, de sokkal nyugodtabb vagyok, mintha valamilyen papírban tartanám a pénzem. Ha visszapörgethetném az ürát, akkor nem egy, hanem 10 felszíni kocsibeállót veszek a X kerben. 400 ezer bekerülési ár mellett havi 5 ezerért tolonganak érte az emberek. És miért? Mert szar környék, nem akarnak lakóparkon kívül parkolni.
a3) Igen, ezzel számolni kell. de még nem jött el az ideje.
én pl nem akarok tartósan bp-n lakni, ill. ha akarnék akkor is egy nagyobb kéróban. nagyobb kéróknál meg amúgy sztem jobban megéri bérelni arányaiban, egy 70m2 lakást sztem kb. 1.25* annyiért lehet bérelni, mint egy 40-45 m2-t az ára meg ugye jóval több.
másik amit még számoltam, hogy ha veszel, akkor azt nagyon minimum 7-8 évig meg kell tartani, amit írtál korábban is, ügyvéd meg minden sokba kerül + ha vennék azt felújítanám normálisan amit pár év múlva nem nagyon lehet érvényesíteni az árban.
vagy fullba vagy sehogy :D
Ójá!
Ilyen az amikor a tapasztalt profik itt beszélgetnek és lehet mit tanulni!
Végre! 
cinizmus on
te mint profi, mit gondolsz?
de hogyhogy nem jött el az ideje?
nem tudom most mennyi a szükséges önrész a hitelnél, legyen mondjuk 50%.
ha van x milliója az embernek, akkor az általad vázolt forgatókönyv szerint saját célú lakásvásárlás helyett tuti buli az alábbi:
X-et annyi felé osztani, hogy mindenhol elérje a minimális hitel önrészt és annyi lakást venni belőle 5-6%-os THM-re eladósodva, amennyit csak lehet
Majd 8-10%-on bérbe adni (olyan lakásokban, ami könnyen kiadható, de soha nem laknék benne)
Közben pedig egy élhető lakást bérelni 4-5%-os költségen.
így gyakorlatilag kb 2x-es tőkeáttéttel (mondjuk egy 50%-os hitelönrész esetén) megkeresem évente a thm és az albérleti bevétel közötti 2-5%-ot a teljes pénzre vetítve (plusz még bezsebelem a lakás árának emelkedését)
szerintem ez egyetlen dolog miatt nem működik: nincs a piacon nettó 8-10%-os albérleti hozam. Legfeljebb a fele!
és amit fent linkeltem interjút az ingatlanfejlesztővel:
"Bizakodóak vagyunk, mi is és más ingatlanfejlesztők is vizsgálják a lehetőségeket, az Excel-tábláikat számolgatják, de azt látom, hogy most még a fejlesztési projektek nem tudják hozni a kívánt megtérülést sem Budapesten, sem vidéken."
[ Szerkesztve ]
Még csak most kezdődött el az alacsony kamatozású hiteltermékek korszaka.
A chf hitel is valamikor 98-ban indult, évekig csak gépkocsik vásárlására használták, aztán lassan megjelent a lakáspiacon, de utána is évekbe telt, amíg beindult az őrület.
"Majd 8-10%-on bérbe adni (olyan lakásokban, ami könnyen kiadható, de soha nem laknék benne)"
"az Excel-tábláikat számolgatják, de azt látom, hogy most még a fejlesztési projektek nem tudják hozni a kívánt megtérülést sem Budapesten"
A fejlesztők előtt egyedüli kiút, ha emelik az értékesítési árakat, hiszen a kivitelezési költségeken nem lehet faragni (sőt). Ha hitelalapúvá formálódik a kereslet, akkor könnyebb árat emelni, hiszen az ügyfélnek tök mindegy, hogy 50 ezret törleszt vagy 65 ezret.
Ez év elején tucatnyi társasház építésébe fogtak városszerte, de ezek csak 2 év múlva lesznek készen. Vagyis mostantól két évig nem nő a kínálat, ami meglepetésszerű áremelkedést generálhat a hitelezés beindulásával együtt, ezen időszakon belül.
[ Szerkesztve ]
Hol tudsz most új projektről? csak a 13. kerületet szoktam figyelni, ott most a legnagyobb a SidiAngel, amit már tavaly tavasszal kezdtek el (Árpád híd környéke). Ott 410e ft/nm-től indulnak felfelé kb 550-ig.
Mégiscsak tudnak annyiért fejleszteni, mint amennyiért 10-15 éves lakásokat kínálnak.
De nem teszik. Miért?
Most jöttem haza a Lakás 2015 kiállításról. Egyetlen egy ! fejlesztőt sem láttam. Kizárólag közvetítő irodák és bankok.
Jelenleg mindenhol azt olvasom, de tényleg mindenhol, hogy beindult a lakáspiac. Látja a fejlesztő is. Miért nem veszi meg a telket most olcsón, és miért nem fog bele a projektbe, ha valóban erős a kereslet?
Nem tudom eldönteni.
"Jelenleg mindenhol azt olvasom, de tényleg mindenhol, hogy beindult a lakáspiac."
Marketingcikkek, de kivételesen van némi alapjuk. Nagyobb a füstje, mint a lángja, de robbanhat (bár én is egyre kevésbé hiszek benne).
Mellesleg a fejlesztők (főleg a külföldiek) nem a cikkek alapján döntenek, hanem bennfentes infók hatására.
[ Szerkesztve ]
ez tök jó, én kezdem elhinni neked az áremelkedést, te meg kezded elhinni nekem, hogy nem lesz áremelkedés
Sziasztok.
Tudom még nincs bevezetve, de hátha már valaki tud valamit bővebb infót erről.
Tegyük fel hogy kinéztünk egy házat, ami 4,000,000 millió Ft-ba kerül.
Erre van kb. 400,000 Ft önerőnk.
Felvennénk a CSOK-ot, 1 gyermekre amire 500,000 Ft ot számoltunk. Így lenne 900,000 Ft önerőnk, amihez a maradék összeget hitelből oldanánk meg.
Szóval az lenne a kérdésem, hogy akkor is megkapnánk a CSOK kedvezményt amivel lenne elég önerőnk a hitelfelvételhez, ha csak 400,000 Ft-tal rendelkezünk. Vagy csak akkor adják a CSOK kedvezményt, ha megvan a teljes önerős összeg, azaz 800,000 Ft?
Remélem érthetően fogalmaztam.
