Az esetek döntő többségében szerintem ilyenbe nem megy bele az eladó. Olyan eseteket ismerek, ahol az eladói oldalon található bizonytalanságok ellen véd: azaz ha a hitelt azért nem kapja meg a vevő, mert az ingatlannal probléma van - nem hitelezhető valami miatt rendesen. De ez inkább családi házaknál s a sunyiban növekvő négyzetmétereknél jellemző szerintem

Jelen! Osztatlan közös tulajdon* (még), ha nem tudták volna lemondatni a többi lakót, akkor bünti nélkül visszajárt volna a foglaló. Ha mi nem kapunk hitelt, akkor is bünti nélkül visszajár. A szerződésben jóhiszeműen van beleírva, semmi extra megfogalmazás vagy kitételek.

* Most emiatt szívünk, mert senki sem akar kb. hitelt adni....

"mert az ingatlannal probléma van"
Mondjuk azt gondoltam volna, hogy erről a törvény is rendelkezik és nem kell szerződéses kitétel.

Ezért is kellene szétszálazni, hogy mi a hitelfolyósítás meghiúsulásának az oka:
- nem hitelezhető az ingatlan (eladó felelőssége)
- nem hitelképes a vevő (vevő felelőssége)
- bank valamilyen belső szabályzat miatt nem hitelez (erről szerintem nem jön részletes indoklás, szóval megfoghatatlan). Vevő kockázata (felelőssége?). Bankot kell cserélni és ebben az eladó legyen közreműködő! Ezt bele lehet írni a szerződésbe.
- vis major (szerintem egy 2008-as válság nem tartozik ide). Nem tudom kinek a kockázata, erről is szerintem törvény rendelkezik, nem szerződés.

Szerintem túl sok mindent nem lehet a szerződésbe írni.
Az egyértelmű tételeket nincs értelme kikötni.
Az ingoványos részeknél pedig a PTK a mérvadó.

Jártasnak kell lenni az ügyvédnek, hogy a gyakorlatban milyen (banki) esetek fordulhatnak elő és aszerint fogalmazni. A vevő hozza az ügyvédet, de eladói oldalon is felfogadnék egyet a véleményezésre. Mi anno így tettünk. Illetve hitelező bankot is cseréltünk, ami szerződés módosítással járt. Az eladó belement, de előzetesen nem kötöttük ki a szerződésben, hogy őneki hozzá kellene járulni a bankváltáshoz. Rugalmas volt. Érdeke is volt, hogy eladja a kecót.

A hitel meghiúsulást általános módon megfogalmazva nem fogadnám el az eladó helyében.

[ Szerkesztve ]

- bank valamilyen belső szabályzat miatt nem hitelez (erről szerintem nem jön részletes indoklás, szóval megfoghatatlan). Vevő kockázata (felelőssége?). Bankot kell cserélni és ebben az eladó legyen közreműködő! Ezt bele lehet írni a szerződésbe.
Emiatt szokás olyan határidőkkel írni a szerződést, hoy esetleges elbukott hitel esetén is beleférjen a bankváltás. Eladó rugalmasságán múlik hogy ebbe belemegy e, e nélkül szerintem ez vevő felelőssége lesz

- nem hitelezhető az ingatlan (eladó felelőssége)
Szerintem a legtöbb adásvételiben szerepel (szerepelnie is kell gondolom) hogy mi kinek a felelőssége, mert jogszabály erre ökölszabállyal nem rendelkezik? s márpedig a legtöbb adásvételi, ha nem részletezi, akkor annyiban marad hogy sikertelen hitelbírálat a vevő sara.

Ebben mondjuk túl sok meglepetés nincs, a bankok nem hiteleznek osztatlan közös tulajdont (kivéve használati megosztás).

"annyiban marad hogy sikertelen hitelbírálat a vevő sara."

Végül is az eladónak kell megoldani a finanszírozást.
Családi persely feltöréssel vagy bárhogy.

Persze mondhatjuk, hogy a szerződésből jó előre és világosan látható minden fél számára, hogy hitelből megy a finanszírozás és ha az eladó olyan ingatlant birtokol, ami bizonyítottan nem hitelezhető Mo-on, akkor miért is kötnek ilyen adásvételt hitelből?

Előbírálatnál konkrét ingatlanra (vagy ingatlan típusra) is lehet kérni elővizsgálatot? (nem emlékszem). Ha igen, akkor ez inkább a vevő felelősségére mutat.

Egyébként is, hogyan lehet beleírni ezt is a szerződésbe?
Ha csak adott banknál nem hitelezhető, akkor nem az eladó felelőssége -->bankváltás a megoldás
Ha semelyik banknál, akkor passz. ---> előbírálatnál ez kijöhetett volna? --> vevő felelőssége?

Előbírálatnál konkrét ingatlanra (vagy ingatlan típusra) is lehet kérni elővizsgálatot? (nem emlékszem). Ha igen, akkor ez inkább a vevő felelősségére mutat.

Persze. Pont egy ilyen helyzetben vagyok, még hitelbírálati folyamat sem kell, az értékbecslő előre kérhető (45 ezer), ő azonnal mondja, hogy bukó.

Természetesen van használati megosztás, ami jogilag rendben van (ingatlanos ügyvéd átnézett előre mindent). Még az is bonyolítja, hogy feleség GYED-en van.

#29010 Tapsi: Mi is azt hittük, aztán itt vagyunk az 5. héten és még semmi Hitelügyintéző segít, sokat "szarakodnak" a bankok. Héten remélhetőleg lesz már válasz (ha nemleges is az is jobb, mint a semmi).

[ Szerkesztve ]

Az viszont elvileg sima ügy kéne, hogy legyen. Nézzetek körbe több banknál is.

Annak idején (kb 6-7 éve) a gyed, adókedvezmény..stb nem számított rendszeres jövedelemnek, hitelfelvételnél nem veszik figyelembe.

"in medias res"

Van amelyik figyelembe veszi, van amelyik részben és van amelyik egyáltalán nem. Ugye az ingatlan típusa eléggé leszűkíti a kört és azok nem nagyon veszik figyelembe.

[DH barometer, 2024. január]

"Aktívan, a tavalyi évnél 43%-kal erősebb forgalommal kezdte az évet a hazai ingatlanpiac, a jelzáloghitelek összege pedig ennél is erősebb, 80%-os növekedést mutat. A Duna House által becsült 8 354 tranzakció a tavalyi utolsó hónaphoz képest is 6%-os, 2023 januárjához mérten pedig óriási, 43%-os bővülést jelez. Az aktív évkezdetet a tavalyról elhalasztott, valamint a tudatosan januárra előkészített tranzakciók, az új, bővülő otthonteremtési kedvezmények által generált forgalom és a csökkenő kamatpálya nyújtotta bizalmi erősödés magyarázza. A Duna House várakozása szerint az első negyedévben biztosan fokozódó ingatlanpiaccal számolhatnak a lakásvásárlók és eladók egyaránt, amelyet a csökkenő kamatpályának köszönhetően 6% alatt elérhető hitelkamatok is tovább erősíthetnek. A cégcsoport nemzetközi pénzügyi márkájának, a
Credipass-nak a hazai adatai alapján a nagyon aktív év vége után még tovább tudott erősíteni januárban a hitelpiac. A pénzügyi közvetítő 73,5 milliárd forint szerződéses összegű lakáscélú jelzáloghitel volument becsül az év első hónapjára, amely év/év összehasonlítás alapon 80%-kal erősebb piacot mutat az előző évhez képest. Az első negyedévben a hitelpiaci előrejelzések és a jelenleg indított ügyletek alapján pedig már érződni fog a bejelentett önkéntes THM plafon és az új otthonteremtési támogatásokkal elérhető kedvező hitelkonstrukciók pozitív hatása is, amely jelentősen aktívabbá fogja
tenni a hiteles vásárlókat az ingatlanpiacon, így növelve tovább az ingatlanpiaci tranzakciók számát.

Az idei év januárjában egyértelműen érezhető a megújult otthonteremtési támogatások hatása a keresletet illetően. A Duna House Keresletindexe az előző év végéhez képest majdnem megduplázódott, 45-ről 87-re emelkedett, amely az előző évi
értékekhez képest is jónak mondható, a gyenge, 67 pontos 2023. januárhoz mérten pedig 20 pontos emelkedést mutat."

I am having fun staying poor.

Esetleg valaki tudja, hogy mennyit nyomhat a latba lakás eladásnál, ha megcsinálunk egy nyílászárócserét egy társasházi lakáson, megyeszékhelyen (Szeged)? Pár éve olvastam erről egy cikket, hogy %-ban nagyságrendileg mit jelent, de gondolom azóta a mérséklődő rezsipara maitt nem biztos, hogy aktuális maradt.

Az épület emlékeim szerint a 70-es években épült, téglából, 4 szintes, szigeteléssel természetesen nem rendelkezik. A lakás az Árkád bevásárlóközponttal szemben van kb., mögöttünk most épül a TILIA irodaház.

Elsősorban a saját komfortunk miatt gondoltam rá, hogy idén nyáron kicserélnénk az ablakokat, viszont nem gondolom, hogy túl sokat hozna rezsi tekintetében, mert a konvektoros fűtésre jelenleg se fizetünk nagy összeget (havi max 15k a hidegebb hónapokban). Inkább a zaj miatt, illetve a nyári melegben talán kevésbé forrósodna fel a lakás.

⭐ Revolut meghívó ajándék 7500 Ft bónusszal | Raiffeisen Bank meghívó változó ajánlói bónusszal ⭐ Kérd privát üzenetben tőlem!

Hát, nehéz ezt számszerűsíteni. Én csak saját és családi tapasztalatot tudok mondani: mindenképp 3 rétegűt rakass a normál és nagy méretű ablakokba. Hangon sokat fog, az biztos. Gázszámlában meg..fene se tudja, szerintem csodát ne várj tőle.

[Kevés lakás épül Magyarországon, de mennyire kevés ez a környező országokhoz képest? ]

Potenciális vevő csalogató lehet (eladhatóságot növeli) egy komfortos jó műszaki tartalmú lakás. Viszont árban a ráköltött összegeket rövidtávon biztosan nem kapod vissza...

"in medias res"

Milyen most a kertes ház piac? Mennyit lehet vajon alkudni átlagosan?
Kinézet ikerház északi agglomerációban, Gödön, akkugyártól kb légvonalban 1-1,5 km.
127 m2, ami tervrajz szerint kb 140m2 tetőtér beépítéssel egy beállós garázzsal, gondozott, öntöző rendszeres kb 250-300 m2-es kerttel. 20 éves ház, 38-as poroterm téglából, de homlokzat nincs szigetelve.
Jelenleg 93-ért hirdetik, sztem vmikor dec közepe-vége felé tették fel ingatlanossal anno 95-ért, majd január közepén 93-ra csökkentették. A házra jelenleg a festésen kívül nagyon nem kell költeni.
Hétfőn 86-ot ajánlottunk, ma vissza lett utasítva, mert az eladók még a 95 milliós árban gondolkodnak, egyik angol, kint is élnek ott, a házban albérlők, de nem hinném, hogy piaci áron bérelnék.
Ti milyen stratégiaval mennétek tovább?
Nekünk az elvi max a ház vásárlásra 90 millió.
Gondoltuk hétvégén bemondunk egy 88,5-89-et, ha még mindig elutasítás lesz ellenjavaslat nélkül, akkor sztem várunk hosszabban.

20 éves, szigeteletlen ház - ezen érdemes elgondolkodni!
Stratégia:
- meg kell nézni a piacot az ár aljától a tetejéig, lebontani nm-re és számolni
- mennyi Gödön egy új építésű nm ára
- mennyi Gödön a fiatal, szigetelt nm ára
- kell egy műszaki ellenőr aki átnézi az épületet
- ebben az ársávban nem pörög a piac ( tudod te mennyi píz ez? ), nyugodtan legyetek az ajánlattal, nézd meg még egyszer szakemberrel, baráttal, hozzáértővel...stb

"in medias res"

Igaz a mi vételi összegünk lentebb van, de az aluvezetékes, konvektoros házat 65M-ért úgy elvitték 2 hét alatt, mintha nem lenne holnap (72-ért hirdették tavaly óta, senkinek nem kellett, 65-ért jó deal volt). Fűtés kiépítés, víz, villany teljes felújítás még hátra lett volna. A környék jó volt, Velencén. Nekünk esélyünk sem volt ilyen gyorsan bármit csinálni, mire a szakit leszerveztem elvitték. Egy petákot nem engedtek.

Másik 63.9M-ért hirdetett ház, 62 alá nem mentek. Ott is konyha, fürdő,fűtés, vízvezeték felújítás kijárt volna, gáz nem volt az ingatlanban. 3 hét alatt elment, igaz ezen mi aludtunk be picit, de sokat agyaltunk,megéri-e, nekünk ez rengeteg pénz ahhoz, hogy még 20-25M-t beletoljunk rövid idő alatt.

Kömkelnek van egy írása, utóbbi időben sűrűn eszembe jut és visszaigazolja az ott írottakat.

[ Szerkesztve ]

Nem is összehasonlítás volt, csak az alku mértékét akartam szemléltetni a saját tapasztalat alapján.

tudom, de legalább érzékeltetve van a kérdező számára az ár! Azt viszont soha ne sajnáld, hogy az elmebeteg gyorsaság miatt műszaki átvizsgálás hátráltatta a vásárlást! Többször lehet lyukra futni (és sokan !telibe!), a kapkodás nem jó!
Másrészt, azért részben a témához tartozik, 1,5 -2 milliós nettó családi bevétel nélkül a 100m vagy 100m+-os ingatlan úri huncutság (már ha nem örökölted, vagy kaptad, nyerted)

"in medias res"

Velencét miért gondolod jobbnak?
Azon a környéken lakik a legjobb barátom, mi is néztünk ott házakat, de csak neten.
Velence, Kápolnásnyék csak egy kis faluk sztem, vonattal minimum 20 perccel messzebb vagy Budapest és autóval 25km helyett, 45 km, ha mondjuk Deákot tekintjük Bp központjának. A vonatok jóval sűrűbben járnak a Nyugatiba a váci vonalon. Több ovoda, iskola van a közelben, pláne középiskolák 10 km-es körzetben. A Velence-tó számomra egy bűzös pocsolya sokszor a Dunához képest. Persze Göd se hibátlan, ez is egy üdülő faluból kinőtt alvó város és itt az akku gyár Velencén meg ott vannak a turisták nyáron.

Nekünk azért nincs annyi bevételünk, csak két lakásunk és hozzá támogatott hiteleket vennénk fel. Ha mind a két lakás eladásra kerül, akkor nem is kellene olyan sok hitel, 1 milliós családi bevétel bőven elég fizetni azt. Mind a ketten kb 4-5 éve vettünk lakást 20-as éveink végén pici családi támogatással. Feleségem full átlagosan keres, én átlag felett, de nem kiemelkedően. Akik több családi támogatást kaptak az életkezdéshez, jobb időpontban szálltak be a piacra, kicsit jobban keresnek simán beleférhet egy 110-120 milliós ingatlan sztem.

Azon gondolkozz el, hogy valóban megéri-e beledarálni mindent 1db ingatlanba?
A helyválasztás ízlés és preferencia kérdése.
"Akik több családi támogatást kaptak az életkezdéshez, jobb időpontban szálltak be a piacra" ezt felejtsd el és a jelenben magaddal foglalkozz, nem éri meg.
Egyébként aki kicsit jobban keres vagy kicsit megtolta a család otthonról - !nem!, a mai Magyarországon rohadtul nem általános, hogy 100-120 milliós ingatlanokat vásárolgatnak tonnaszámra, ott a DH januári kiadványa, tökéletesen látszik rajta, hogy 70 millió felett elfogy a levegő.
Még véletlen se úgy érezd, hogy le szeretnélek beszélni róla, de a fenti pár hozzászóláson érdemes elgondolkodni.

Apró kérdés
-2 lakás, hitelmentesen?

"in medias res"

Okés, köszi, segítettél ezekkel a hozzászolásokkal. Nem fogunk kapkodni. Nekünk jelenleg valahol 110 millió körül van az maximum, amit még ki tudnánk fizetni, de úgy kinulláznánk magunkat úgy, hogy felvettünk 30 millió CSOK+ hitelt 2 gyerekre.
A feleségem pesti garzonja, amit már eladtunk 30 millió körül gyakorlatilag hitelmentes. A lakás, amiben élünk (kb. 45 millió körül érhet sztem) az értékének kb. 20%-a hitelezett. Lehet ezt még nem adjuk el egyből, mert csak nyáron jár le az 5 éves fogyasztóbarát hitel és utána olcsóbb végtörleszteni és lehet, hogy emelkedni fognak az árak a következő egy évben. Inkább kiadjuk és megnézzük hogy tudjuk fizetni a törlesztőket. Jön a baba nyáron, szóval a babaváró, CSOK+ szüneteltetve vagy csökkentve lesz a következő 1-3 évben.
De jelenleg úgy gondolkodok, hogy nem szeretném az összes vagyonomat ingatlanokban tartani a jövőben, ezt a lakást eladnánk idővel. Lehet nem szép így gondolkodni, de a gyerekeknek 20-25 év múlva a szüleink által is valószínűleg lesz öröksége az életkezdéshez...
Inkább felveszek most több hitelt és legyen a számlánkon +10-15 millió a házzal kapcsolatos fejlesztésekre és vésztartaléknak.

Szerintem az akkugyárral nem a zaj a gond, hanem az, hogy megveszel egy házat, aztán 30 év múlva kiderül, hogy alatta 5 méterrel minden el van szennyezve. És ez nem fikció, hanem realitás.

Próbálok számolni, de nem jön ki a matek.
Van 30 millió saját tőkéd, ehhez jön 30CSOK+10babv, hogy lesz ebből 86 millió, vagy 90?, ha nem akarod eladni a 45 milliósat?
Innen nézem, akkor fel akarsz venni 40-50 millió hitelt, 1millió nettó alatti bevételre?

Jön a gyerek(ek), jönnek a költségek, a bank is így számol, bevételeid 30-40%-át engedi az összes törlesztőre költeni!

Másrészt felhívom a figyelmedet arra, hogy a CSOK+ és Babav. is hitel, kedvezményekkel,de vissza kell fizetni őket, még ha kedvező is a kamat (nagyon csábító, ez a nem kell törleszteni eddig, meg addig, ez a mézesmadzag ).

"in medias res"

Lakás eladás nélkül kell még 25 millió piaci hitel. Így összesen elég sok a hitel, de mivel támogatott ebből a 30CSOK és 10 babv, amikből 2. gyerek után elengednek 12,5 milliót, nem érzem annyira vészes kockázatnak. A hiteleket felvesszük majd 25 évre, hogy kevesebb legyen a törlesztő. Az én bevételem van vmivel 1 millió alatt, 600 felett a bank jövedelmed 60%-át engedi hitelezni, tehát kb. csak azén jövedelmem elég az összes hitelre és még ott van a párom fizuja is. Jelenleg összesen kb. 1,3 millió körül keresünk. Ez mondjuk 150-el csökken majd, ha gyed-en lesz és nekem addig nem emelnek semmit. Az összes lakással kapcsolatos kiadásunk kb. 25-30% lesz, de úgy vagyok vele, ha nem tudjuk fizetni, akkor eladjuk a lakást.

Az ivovíz a Duna melletti településeken és Budapesten a Dunából jön nem a talajvízből. Azt csak kert öntözésre használnánk. Azért nem hiszem el, hogy az akku gyár miatt annyira szennyező a levegő, hogy maszkot kell hordani. Akkor a gyárban hogy dolgoznak? Mindenki meghal ott 5 éven belül? Ez nem a Csernobil, sztem egy nagyváros szmogos levegője vagy egy faluban, ahol fűtenek minden sz*rral és bent ragad a füst kártékonyabb.

Ilyenkor mindig az értékállóság is kérdés. Csak egy példa: engem speciel nem zavarnak a villamos távvezetékek, mert nem hiszek az elektroszmog vajákolásban. De tudom, hogy egy ingatlan eladhatóságát drasztikusan rontja, ezért eszembe sem jut ilyen telket venni (márpedig bőven hirdetnek ilyeneket, nem is olcsón!). Szóval lehet, hogy téged nem zavar az egészségügyi kockázat, de nagyon sok embert igen.

Igen, erre én is gondoltam. Alapvetően én úgy hallottam, hogy a többség szeret ott élni és nem zavarja a gyár. A lokációnak vannak előnyei pl. új, fullos játszótér a közelben, régi golf pálya, ahol lehet sétálgatni, Duna-part, lakóparkban ovi, bölcsi. Ugyanakkor kell 1-2 autó, közel a Samsung az Ovit sincs messze, de annyira azért közel sem, hogy rálássak távfeszültségű kábelekre. Nyilván benne van a képben, hogy én elfogult vagy, mert ide köt sok minden. Aki máshonnan jön jó eséllyel nem ezt a települést választja, a médiaban keltett rossz híre miatt.
Jó kérdés, hogy árakat mennyire nyomja ez le most és mi lesz 5,10, 20 év múlva. Mi úgy gondolkozunk, hogy akár életünk végéig is ellennénk ebben a házba, de ki tudja mit hoz a jövő. Az is lehet, hogy most a legrosszabb a híre az akku gyárnak. Sajnos úgy tűnik az elektromos autózás a jövő, ehhez egyre több akku gyár fog kelleni, bízzunk benne, hogy 5-10 év jobb lesz a helyzet mindenhol (egységes, értelmes, betartott szabályok)

Menjél el bankba, vagy hitelszakértővel számoltass kombi ajánlatot! Azért ez nettóban elég közel van a 1,5-misi hez. A 60%-ot úgy ahogy van verd ki a fejedből, sokak száját elveri a bank, hogy meddig lehet a fizukat terhelni egy 4 fős családban!
Csak bejelentett bért és jutalmat számol a bank, a lakáskiadásból származó bevétellel nem fog, de az neked + biztosíték a törlesztőhöz!
Amit előtte írtunk nm árakat, nagyon nézd meg, vagy keress egy ingatlanost, hogy minél nagyobb rálátásod legyen a piacra.
Én a helyedben építkeznék, vagy új építésűt vennék 90m +-os összegből.

[ Szerkesztve ]

"in medias res"

Köszi, már beszéltem hitelszakértővel, de akkor csinálunk egy előminősítést is.

Az mekkora hülyeség, hogy a CIB banknál igényelt CSOK + illetve jelzálóhitel folyósitása úgy van kitalálva, hogy elsőnek a frissen nyitott számlámra utalják a pénzt, majd onnan továbbutalják az eladó számlájára, és ez miatt 2x leveszik a maximális átutalási költséget, ami fejenként 69 ezer forint.