Pedig tobbnyire ez a gyakorlat 
Emlekszem par eve volt valami kulso budai tarsashazaknal, hogy aztak az ujepitesu lakasok az ablakoknal.....a kirendelt szakerto megallapitotta, hogy valami katranypapiros szigetelessel csinaltak, amit valamikor a XX. szazad elejen hasznaltak utoljara....es ez atadas utani fel - 1 even belul volt, addigra ceg sehol....mi lehet 5-10 ev utan ? 
Hol, mióta?
Bezzeg az ezer éve épült házaknál csak csupa jó dolog van... Biztos nem vennék annyiért használt lakást amennyiért újat kapok.
referenciával rendelkező, tőkeerős építtető = kedvező fizetési konstrukció, nem számolja fel magát = drága
az ellenkezőjénél vedd az ellentettjét mindenből
De az Árpád hídnál épülő projekt elég nagy volt, mégis voltak furcsa dolgok. A fene se tudja, hogy a mostani mutyiban kinek mi az érdeke. Lásd Kopaszi gátas lakótelep kiemelt beruházás lett, könnyített engedélyeztetéssel, halom érdekmutyival. De régen is tele volt építési hibával az összes.
[ Szerkesztve ]
Én egyre inkább azt látom, hogy az új lakás eléggé elérhetetlen közelségbe került az átlag lakosság számára. Nézegetem a Metrodom közelben épülő projektjeit, és ami méretben előre lépés lenne, az kb. 20 millióval drágább, mint a jelenlegi lakásom ára (ráadásul ennyiért agglomerációban házat is vehetnék). Ha nagyon minimalista életmódot folytatnék, akkor a jelenlegi jövedelmemmel számolva kb. 10 év alatt tudnék ennyit megtakarítani (igaz, itt pozitív, vagy negatív hatásokkal és kamatokkal sem számolok, pl. évek alatt fizetésemelések, vagy mondjuk ha gyerekünk lesz, akkor barátnőm fizetése kiesik, és a gyerekre is gondolom vagyonokat kell költeni), de akkor meg a visszafogott költekezés miatt egyáltalán nem élvezem az életet, és ki tudja, hogy hosszabb távon mennyire jó majd arra visszagondolni, hogy az életem közepén rengeteg év ment el csak azzal, hogy spórolok (más kérdés, hogy 20 évre hitelt se vennék fel nyugodt szívvel).
Illetve akkor még nem is gondolkoztam azon, hogy annyi pénzből lehet, hogy inkább egy családi házat vennék az agglomerációban (igaz, onnan meg a bejárás macerás, meg van még pár egyéb hátránya is).
Van 5-10-20 éves kamatperiódusra is lakáshitel.
És akkor az addig fix.
Gyerek ha azután jön, akkor képbe kerülhet a CSOK.
Agglomeráció nagy anyagi teher lehet a mindennapos bejárás. Plusz időben is akár jóval több, ami reggel nem mindegy.
Most magamból indulok ki.
Ez hol van, melyik projekt pesten ? Erdekelne....rogton vennek 2t is, de lehet harmat, mert az evszazad bizniszenek tunik
Lehet nekem magasak az elvarasaim (videki gyerek vagyok,na, megszoktam hogy 50nm felett is van elet...), de a mostani kinalat szerinti 38-44 nmes lukak 28 milla korul, nem epp lotto otosnek tunnek
Nem fogalmaztam érthetően, bocsánat. Én még viszonylag jókor tudtam lecsapni egy számunkra jó méretű új lakásra, annyiért amennyiért 2015 végén 16 január elején hasonló paraméterű használt lakások mentek. A csoda CSOK eléggé felnyomta az árakat sajnos. Egyébként én is vidéki vagyok 100+ négyzetméteres családi házban éltem 22 éves koromig és én pont ez miatt nem szeretnék egy darabig egy akkora hodályt, mert tudom, hogy mennyi nyűg van vele... Bőven jó lesz nekünk most egy 10-15 évig a 63nm plusz 7nm erkély...
[ Szerkesztve ]
valaki tudja egyébként hogy ~100 éve mi a sovány malac kunkori farkáért építettek minden házat 3.5m belmagasságúra?
vagy fullba vagy sehogy :D
10-20eves kam.per diját boven tulfizeti az ugyfel. Az foleg akkor eri meg, ha még lehetoleg a futamido elso feleben elszall a kamat.
+ Ha a futamido alatt kecocsere van, akkor vegtorleszted a hitelt es ujat veszel fel a mindenkori kamaton, igy elbukod a regi befixalt hitelt (vagy pedig valahogy fedezetcserevel megmented, de annak is dija van)
Nagyon nehez megjosolni, hogy a fix vagy a valtozo hitel lesz a jobb.
Kesobb csok igenyleshez lakascsere kell, nem?
[ Szerkesztve ]
tehát egy hatalmas tőzsdei esés előtt lakást kell venni (fix kamatperiódusra) ?
ez elég nagy ellentmondás
Meg tudod mutatni azt a pontot, ahol elindul a kamatemelkedés és tartós marad?
Mondjuk egy 30 éves historikus adatsorból kiindulva, lehetőleg 1-2 év pontossággal.
Mert ha most felveszed a 10 éves hitelt és nem következik be a következő 5 évben az a helyzet, hogy a változó kamatozású hitelkamatok a régen befixált hitel kamata fölé emelkednek jócskán, akkor ráfizetés lesz az egész befixálás. Ugyanis a hiteled első napjától kezdve fizeted a hozamgörbe 10 éves lejáratának megfelelő kamatot. És a kamat szerepe a futamidő elején nagy.
Nem akarok senkit lebeszélni a befixálásról, én is befixáltam. Lemodelleztem, amennyire lehet.
Egy speciális kondíciónak köszönhetően én tudom csökkenteni a befixált hitelem kamatát a futamidő elején; szinte a változó kamat szintjére, de még így is kétes, hogy megéri e majd a befixálás a 10 éves periódus alatt.
De ha futamidő közben lakáscsere van, és ezzel együtt hitel végtörlesztés és újrafelvét, akkor ugrik az egész fixálás előnye és garantáltan bukó.
Másrészt ha elszállnak a hitelkamatok és vele együtt az infláció is, akkor a legkisebb baj az lesz, hogy megemelkedik a törlesztőrészlet. Az sokkal nagyobb baj lesz, hogy a magas kamat és infláció kinyírja a lakás értékét. (igen, az infláció is)
[ Szerkesztve ]
Nem tudom megmutatni, nem vagyok gazdasági szakember. Csak érik egy nagy bukó megint. Egy nagyobb.
Valóban el lehet gondolkodni, hogy 5-10 éves fix legyen, vagy 1 éves fix, és mondjuk nyomod hozzá a fundamentát, amivel aztán betörlesztesz. Nyilván olyan banknál kell ezt megoldani, ahol a hitelközvetítő ezt kitudja neked járni, vagyis mondjuk 5 éven belül költségmentesen tudj előtörleszteni.
De egy 20-30 éves hitel mindenképp nagy rizikó, ahol jobb ha nem éves a periódus.
A magyar gazdaság amúgy is csak az uniós pénzektől meg a sok autós cégtől erős.
Válságban mi jobban megfogjuk érezni.
és ki lakik 20-30 évig ugyanabban az ingatlanban?
érik egy nagy bukó, de mikor? lufiban az a szar, hogy nagyon sokáig lehet fújni és még mindig fér bele levegő. Vagy már lehet most tele van és nem ereszt, hanem lyukad.
5-10 évet késel az időzítéssel, és mehet a kukába az egész fixálás
ha bukóra készülsz, akkor minek nyitsz long pozíciót?
2350-nél nyitsz S&P500 long pozit, befixált jó drága lombard hitelre.
a) Kamatok durván elindulnak fel. De te megmenekültél, mert fix a hitelkamatod, így téged nem érint a kamatemelés. Az nem számít, hogy a S&P bezúg 2000-re és csomót buksz a long pozin
b) Kamatok csak több év késéssel indulnak el felfelé (vagy soha nem mennek annyit felfelé a futamidő alatt, hogy elérjék a befixált hitel kamatát).= A felesleges és drága kamatbiztosítás jó sok többletkiadást jelent.
c) Kamatok elindulnak felfelé rövid időn belül, de mérsékelten.A teljes futamidő alatt a rövid kamatok egyszer a befixált kamat felett, másszor alatt tartózkodnak. És kb 50-50% az esélye, hogy a teljes futamidő súlyozott hitelköltsége alapján megérte fixálni, vagy sem.
Az egész fixálás egyfajta fedezeti ügylet, aminek díja van.
a) durva bukót csökkenti
b) nyerőt csökkenti
c) nyugodt, de jó drága alvást biztosít
Körültekintő számolással, tervezéssel és optimalizálással éri meg fixálni.
[ Szerkesztve ]
Lehet velem van a baj, de azt olvasom, most van jól lent a kamat, innen max felfele mehet. És 3% kamat emelkedés is már jelentős törlesztő emelkedést hoz. Ha pukkad a bubi, akkor itt nem 3% emelkedés lesz, szerintem.
Nyilván lutri az egész, mert ha az ember a jövőbe látna, másképp alakítaná a dolgokat.
segítek:
Lakást vennél? - Így dönts a fix és a változó hitelkamatok között - András Bence, OGResearch
Már a 10-20 éves kamatfelárat önmagában nagyon nehéz kigazdálkodni.
De általában nem ezzel a felárral drágul a 10-20 éves hitel a 3-6 hónaposhoz képest, hanem jóval többel.
(a bankok jelzáloglevél kibocsátásának költsége miatt és a magasabb profit miatt).
"És 3% kamat emelkedés is már jelentős törlesztő emelkedést hoz"
az semmi...
a 3-6 hónapos vált. kamatozású hitel eleve 3% körül van
a fix 10 éves 6% körül
3% kamatemelkedéssel még csak egálba kerülsz. De ha ez az egál helyzet csak a futamidő felére érkezik el, akkor addig eltapsoltál jó néhány 100e ft-ot a futamidő első felében. Amit csak úgy tudsz "helyrehozni", ha a futamidő második felében felmegy a kamat még további 4-5%-kal (kb 10%-ra). Így jön ki a súlyozott tőkeköltség egálra a változó és a fix hitel összehasonlításában a teljes futamidőre vetítve.
bedobsz egy excelt, számolgatsz, ledöbbensz
[ Szerkesztve ]
nekem a lakcímkártyámon '96 óta ugyanaz a cím van, bár más kérdés, hogy gyakorlatilag az idő 2/3ában nem laktam ott 
nagy belmagasság okára még jöhetnek az ötletek
vagy fullba vagy sehogy :D
ja, vidéken, a múlt évezredben, uniós tagság nélküli országban, jobb demográfiai kilátás mellett, gyerekként, más életszakaszban
a többi stimmel
Ezzel olvastam (és személyesen hallottam) szöges ellentétben álló pénzügyi elemzői véleményeket is.
Állítólag a BUBOR kamat néhány %-os emelkedése esetén már jobban jár az ember a fix kamatozású hitellel.
A BUBOR kamat ilyen mértékű emelkedését 5 éven belül pedig szinte biztosra veszik az elemzők, mert most nagyon alacsonyan van. (Érdemben innen nincs lejjebb.)
Azt sem árt figyelembe venni, hogy az MNB előrejelzése szerint az idén már lesz infláció.
(#8070) concret_hp válasza cincinatus (#8069) üzenetére
hát a konkrét matek áll az állítólaggal szemben hmhm nehéz ügy 
vagy fullba vagy sehogy :D
(#8071) cincinatus válasza concret_hp (#8070) üzenetére
Tessék, itt van hozzá a matek:
Ha megnézed az elmúlt 1-2 évtized magyar tendenciáját, inkább mernék arra tenni, hogy a BUBOR emelkedni fog, mint arra, hogy nem.
Szintén inkább arra mernék fogadni, hogy lesz mérhető infláció az elkövetkezendő pár évben, mint arra hogy nem.
Mellesleg "konkrét matek" ebben nincs, hanem valószínűségek vannak. (Senki nem tudja pontosan mi lesz.)
Erről eszembe jutott, hogy sok "pénzügyi tanácsadó" mondogatta nekem pár évvel ezelőtt, hogy az ingatlan nem jó befektetés, ők tudnak jobbat. Hát, nem nagyon bántam meg, hogy abba fektettem be. Ellenben a unit linkedbe és más fantasztikus pénzügyi lehetőségekbe befektető ismerőseimmel szemben.
[ Szerkesztve ]
persze, lefelé már nem sok hely van a csökkenésre, felfelé meg korlátlan. Van kockázat bőven fixálás nélkül.
De az időtényező nagy ellenség és a hiteltörlesztés matekja.
(Futamidő elején számít igazán a kamat)
Pont ez a baj, hogy mindenki a befixálás előnyeit ecseteli, de senki nem ír a hátrányairól.
Ez tok jo cikk, jol elmagyarazza, mit nezzen az egyszeri ember
Egy dolgot hianyolok belole, a kamatkedvezmenyeket, pl a referencia kamatok, amiket bemutat, erosen atlagoltak, a legtobb banknal siman ossze lehet szedni 1% koruli kamatkedvezmenyt (valtozora, fixre egyarant), es azokkal egyutt mar mas a leanyzo fekvese: lehet, hogy a kamatkedvezmeny miatt inkabb a fixet vallalod be, meg ha nem is szamitasz meredek kamatemelkedesre, akkor is, mert hat megiscsak jobb a nyugodt alvas
Persze ehhez azt is jobban meg kell nezni, mekkora az ollo adott banknal a kamatkedvezmeny eseten a fix es valtozo kamatlabra. A gyakorlat szerint nem ugyanakkora mertekut adnak (pl 1% a valtozora, 0.7-0.8 a fixre)
Igen az időtényező tényleg fontos. Fix kamatozású hitel csak annak opció, aki 10-20 évben gondolkozik.
Aki 5-10 éven belül el akarja adni, annak jobb a változó kamatozású.
A legjobb konstrukció szerintem most az 5 éves kamatperiódusú, arra csak egy picit kell többet fizetni, mint egy 1 éves kamatperiódusúra és elég biztonságosnak tűnik. (A fixnél meg jóval olcsóbb.)
Lakáshitelt egyébként szerintem mostanában éri meg felvenni, mert nem lesznek a végtelenségig ilyen kedvező kondíciók.
Excel, hiteltorlesztes szamitas
Legyen 10 ev, 10 misi
Fix hitel legyen 6% vegig.
A valtozo legyen 3% indulaskor.
Irj fel 3 altalad vart kamatpalyat.
Peldaul:
Extrem optimista = soká es lassan emelkedik vagy stagnal a kamatpalya
Extrem pesszimista = hirtelen meredek emelkedes es vegig magasan marad
normal = kovetkezo 1 evben valtozatlan, utana nehany ev alatt emelkedik 2-3%ot. Lesz benne valahol egy 1-2 eves extrem magas kamatkornyezet (10%)es a futamido tobbi reszeben 5-6% korul alakul. (Fontos, hogy hol van benne az extrem idoszak).
Persze talalomra lehet jatszani barmilyen kamatpalyaval, ha be van kepletezve. Nagyon tanulsagos.
Melyik az a valtozo kamatpalya, ami mellett egalban lesz a fix hitellel?
[ Szerkesztve ]
Egyrészt akkora a fix kamat felára, hogy az nagyon durva: különösebb modellezés nélkül is látni, hogy nem éri meg (csak igen szélsőséges esetben). Ha rövid távra veszel fel hitelt, akkor azért nem éri meg (mivel olyan mértékű kamatemelés valószínűtlen pár éven belül), ha meg hosszú távra veszel fel, akkor azért (mivel annyi pénzt kifizetsz a banknak, amiből már kis túlzással kijön egy kisebb lakás ára).
Másrészt pont magadnak mondtál ellent: mégis, hogyan érhetné meg a kamatkedvezmény miatt a fix kamatláb, ha egyszer arra kisebb mértékű kamatkedvezményt adnak, mint a változóra?
"Bonyolult kérdésre egyszerű választ keresni helyénvaló, de ritkán célravezető megoldás" (Wayne Chapman)
Cukkermukker volt vevőm nagy nehezen előkerült, akkor írja alá az adásvételi megszüntetését, ha az új vevőm letétbe helyezi az ügyvédjénél a foglaló összegét, hogy aztán majd ő kapja meg. Ugyanis mondtam neki, hogy nem tudom mikor kapja vissza a foglalóját, mert előbb a vele kötött adásvételit kell törölni a Földhivatalban is, aztán jöhet az új vevőm, és vele az új szerződés.
Gondolom ő arra számít, hogy a szerződés aláírása után megkapja a zsetont, én meg csak akkor adatnám oda, ha a vevőm már kifizetett, nehogy ott is valami gebasz legyen....
Szóval pénteken megyek minden papírral egy ügyvédhez, mert tele a hócipőcském.
Ja, amit én foglalóztam ingatlant, ott megszüntetjük az adásvételit, és írunk egy előszerződést 1 hónapra, de belevesszük az 1 milla foglalómat, és ha annyi idő alatt sikerül lezárni ezt a kalamajkát, akkor mehet az új adásvételi. Ha nem, akkor bambi.
[ Szerkesztve ]
1 hónap elég lesz nektek minderre? Nem tudsz 60 napot kérni esetleg?
Az mi már, hogy nem írja alá a megszüntetést, holott késedelembe esett és mégis visszaadod a foglalót 
Örülnie kéne, már annak is, ha aláírod, hogy visszaadod a foglalót.
Egon
Azért ezt bankja és ajánlata válogatja. Barátnőm, vett fel nemrég lakáshitelt (kisebb összeget). Nála 2 % volt a különbség a fix 10 éves és a változó kamatozású között.
2 %-ot szerintem tuti emelkedik a BUBOR ez elkövetkezendő 10 évben. (Magyarország nem Svájc vagy Hollandia.)
Aki 20 évre vesz fel hitelt, annak változóban szerintem nem érdemes gondolkodnia. Ott már a változó kamatozásúnál nagyon nagy a kockázat. A biztonságnak is van egy értéke.
En azt irtam, hogy ha a kamatkedvezmeny, mint opcio is bejon a kepbe, akkor figyelembe veve a hitelfelvevo kockazatvallalosagat, lehet mas dontesre jut
Fejbol nem tudom, mennyi bankonkent sz elerheto kamatkedvezmeny, ezert kell ennek egyenileg utanamenni. CIb nel 1% korul van magnifica ugyfeleknek asszem
Pl valtozo kamst 4.2%, fix kamat 5.4%, kedvezmennyel legyen mondjuk 3.2% es 4.6 % ugyanez (nem valos adatok), akkor szerintem mar van par olyan ugyfel, aki inkabb befixalja 4.6-ot, mert az akkor egy garantalt, elerheto "kedvezmeny", ahhoz hogy sokkal rosszabbul jarjon, ahhoz a kamatnak meg eroteljesebben kell nonie, be kell hoznia a kapott kedvezmeny merteket is,masreszt periodus lejartakor nem garantalt, hogy ugyanugy azt a 0.9% kedvezmenyt akkor megkapja majd a banktol
Nyilvan a leirt szamitas ugyanugy alkalmazhato, a kedvezmenyes kamatok esetere (egyaltalan nem nezed s nornal kamatlabat melle), csak a legtobb hitelfelvevo nem homo economicuskent dont,foleg amikor a bank egymas melle allitva tolja az arcodba a szamokat, akkor legtobb ha megkapja a fix 4.6-ot az 5.4-el szemben, akkor mar ugy erezte jobban jart es a piac biztos ot igazolja majd
Nem a 2% a lényeg, hanem az, hogy a törlesztőd mennyivel emelkedik. Nekünk ez többtízezer forintot jelentett volna havonta (100K felett fizetünk havonta), 5 évre fixálva. 20 évre nem is tudom mennyibe került volna (ha egyáltalán lehet úgy kötni hitelt). Mi 20 évre vettük fel, változó kamatozású hitelt, és nem érzem kockázatosabbnak, mintha fixáltam volna.
[ Szerkesztve ]
"Bonyolult kérdésre egyszerű választ keresni helyénvaló, de ritkán célravezető megoldás" (Wayne Chapman)
Nem, ez az utolsó esély. 
Örüljek hogy megadták.
30 nap bőven elég lenne arra, hogy ezek a disznók aláírják a szerződés megszüntetését. Sőt, arra 3 nap is elég lenne ugyebár. De nem akarásnak nyögés a vége.
Szopatnak. Ezért megyek most már tényleg egy ügyvédhez minden papírral.
Oké, így megértem. Jelen állás szerint még pár évig nem kell aggódnotok.
Mindenkinél az egyéni körülményektől függ, hogy mi számít, kedvező törlesztőrészlet vagy biztonság.
Barátnőm úgy lőtte be, hogy ennél több havi törlesztőt semmiképp szeretne fizetni 10 évig, mint amit most vállalt. Ezt akkor is bírná fizetni, ha gebasz van. 10 éven belül pedig el lesz adva a lakása.
CineDOG1
Az adásvételi szerződést felbontó okiratot (közös nyilatkozatot) aláírva a vevőd is ügyvédi letétbe tehetné, akkor nem kéne rajta aggódni, hogy később aláírja-e.
[ Szerkesztve ]
Már melyik vevőm?
A régi vagy az új?
A régi. Nehogy az legyen, hogy az új vevőd letétbe teszi a foglalót és mégse írja alá a felbontást...
Részben tévedtem, ezért korrigálnék. Utoljára 2016. nyarán néztem a hitelkondíciókat és a hozamgörbét és megváltozott a helyzet.
2016. nyarán:
6 hónapos változó hitelnél: 1% bubor + 2-2,5% spread = 3-3,5% hitelkamat
10 éves hitelnél: 3-3,5% 10 éves hozam + 3% spread = 6-6,5% hitelkamat
--------------------------
2,5-3,5% kamatkülönbözet
most:
6 hónapos hitel: 0,5% bubor + 2,5-3,5% spread = 3-4% hitelkamat
10 éves hitel: 3,5%-os 10 éves hozam +2-2,5 % spread = 5,5-6 %os hitelkamat
------------------------------------
1,5%-3% kamatkülönbözet
Mostanra teljesen szétnyílt az olló a rövid és a hosszú hozamok között (mesterségesen nagyon meredek lett a hozamgörbe). A 6 hónapos bubor közelít a nullához. A 10 éves hozamok pedig ugyanott, vagy magasabban vannak, mint tavaly nyáron.
Ennek ellenére a 6 hónapos hitelek szinten maradtak, vagy drágultak. A 10 éves hitelek pedig szinten maradtak vagy olcsóbbak lettek.
Az oka pedig az, hogy megnőtt az újonnan folyósított változó kamatozású hitelek spreadje. Így hiába alacsony a rövid kamat, ha a spread megdrágítja.
Abban most nem vagyok biztos, hogy a már felvett hitelek spreadje változhat e a futamidő során, vagy sem. Ha nem változik, akkor nagyon magasan fixálják a most folyósított változó kamatozású hitelek spreadjét és nem fog ennél sokkal lejjebb menni a hitelkamat a futamidő alatt, mivel majdnem 0% a 6 hónapos bubor.
Bár elvileg most van az MNB-nek egy tervezete, hogy maximalizálják a spreadet.
Ezek ÁKK hozamok, nem bubor, de kiindulópontnak jó. És 1 éven túl nincs is bubor. Viszont éven belül inkább a bubort kell nézni, nem ezt.
[ Szerkesztve ]
Aha, köszi a tippet!
En csak azt nem ertem, hogy a kamatok (ugy altalaban) valtozasa miert erv a hosszutavu fixalas mellett.
A penztarcadnak az szamit, hogy mekkora (raadasul %-osan) az inflacio felett fizetendo.
Persze, rogzitessel lehet nyerni ahhoz kepest, de azt nem ertem, miert szivas ha az aktualis kamatkornyezetnek megfeleloen kell fizetni. (Raadasul nominalis az annuitasos reszlet, ami ertekben egyre kevesebb, ha nincs kamatvaltozas.) Az inflaciohoz tobbe-kevesbe a jovedelmek valtozasa is alkalmazkodik.
Nekem sokkal inkabb van ervem a hosszutavu rogzites ellen: peldaul az egy josolt 10 eves atlag, es a bank tuti ugy josol, hogy ratesz a biztonsag miatt egy lapattal. Tobbel fogja tobbert adni, mint amennyivel atlagban dragabbat va'r, prudens mukodes es tarsai.
A nominalis fixalas meg egy kalap kakit sem er a penz nominalis erteke nelkul... arrol az "aprosagrol" nem is beszelve, hogy a nominalis erteknek a minimalmegelhetes feletti osszeghez viszonyitott ara'nya szamit leginkabb.
En anno azert 1 eves kamper hitelt vettem fel, mert 1 vagy 5 ev volt valaszthato. Utanam par honappal mar 1 havi (azaz tkp nulla, mert havonta hirdet a bank kamatot) kamatperiodus volt nem valaszthatoan. En 2008-ban juliusi fordulassal jol jartam az 1 evre fixaltsaggal (mire PSZAF-en keresztul ki is vertuk beloluk, hogy alkalmazzak), de ettol a tapasztalattol fuggetlenul a rovidet valasztanam.
Az, hogy a BUBOR a leszálló ág alján van és a tendencia alapján 3-4 %-os emelkedés várható. Viszont fixált kamatot +1,5-2 %-ért kapsz. Tehát 1,5-2 %-ot nyerhetsz a fixálással. Arról nem is beszélve ha a BUBOR elszáll, amire azért Mo-n van esély. A változóval jobban csak akkor jársz a fixáltnál, ha 5-10 évig nem emelkedne a BUBOR +2 %-ot.
Persze nincs olyan ember, aki az egyik vagy másik variációt biztosra tudná mondani.
[ Szerkesztve ]
Varj, felreertesz.
Nem azt mondtam, hogy adott esetben nem lehet jobban jarni a fixalttal. Oda is irtam, hogy en jobban jartam! [Rendesen, mert 1 evvel kesobbre mar visszamentek nagysagrendileg a kamatok mikor ujra fixaltak - kieg. kamattam, tehat azon eleve kicsi az ugralas, es me'g igy is.]
En azt akartam kifejezni, hogy a nominalis emelkedes nem jelenti azt adott esetben, hogy tobbnek is fogod erezni a hitelt. A THM ugyan majdnem jo meroszam, de sokan me'g mindig nem tudjak ertelmezni: ma draga egy 7% hitel, de anno mikor a lakastakarekok indultak, mindenki arra gyurt, hogy a 22% helyett 7%-ert kapjon... A thm es a valos inflacio kozti kulonbseg az, ami igazan a termek ara; az meg altalaban uzletszabalyzatban rogzitett (a kondiciok csak az annak megfelelo utanhuzast jelentik).
Emiatt szerintem erdemben hasonloan draga marad a hitel, felteve hogy nem extrem helyzet van hanem a jovedelmek is emelkednek inflacioval (meg megmarad a munkahely meg ilyenek). Ez a "normalis". Ehhez kepest a rogzites MA lehet hogy jo, de meg lennek lepodve ha a bank nem azt szamolna' ki maganak, hogy ezzel varhato ertekben nyer, a kockazattal egyutt nezve. Foleg mert olyan mint a biztositas, az emberek nem racionalis hanem erzelmi okbol valasztjak, tobbet is lehet kerni erte.
Szoval akinek 3% kamatfelara van a fixalason, annak a bankja - szerintem - a fixalas idejere kevesebb mint 3%-kal magasabb atlagos szintet var. [Vagy valami marketinges kitalalta, hogy penzt ol a hitelek behozasaba es ezert csokkenti - bar nehez elkepzelni, hogy a fixaltat jobban be szeretne gyujteni mint a simat, ezert csak arra adjon kedvezmenyt.]
[ Szerkesztve ]
A bankok a 4-7 % THM-re adott hitelekből is vastagon jól jönnek ki, amíg a lakosságtól, cégektől 1-2 % kamatra tudnak betétet gyűjteni. (Gondolom be is táraztak ezekből a betétekből jócskán.)
Várhatóan a bankok közép és hosszú távon sem fognak 7 %-os kamatot fizetni ezekre a betétekre. Ha mondjuk 5 %-ra felugorna a kamat, amit a bankbetétek után fizetnek (ami ma kb. sci-fi kategória), akkor is +2 % nyerne egy fix kamatozású hitelen is bank. (Plusz addig az extra profitot, ami nem csekély tétel pár év után.)
A változó kamatozásúval meg végképp csak nyerhet a bank, mivel a BUBOR miatt mindig több kamatot szed be, mint amennyiért betétet gyűjt. (És szépen emeli a lakáshitel kamatát.)
Mindig a bank nyer
[ Szerkesztve ]
Az emelkedo hozamok Mo-on csak az esetek kis szazalekaban kovetkeztek be azert, mert Mo. gazdasaga erosodott. Ugyhogy ezert kell felni az emelkedo hozamoktol.
Az inflaciohoz mert mutatók (realber, realkamat, stb...) pedig tartozkodhatnak negativ tartomanyban. Tobbek kozott azert is ertektelenedik el a lakas egy durva inflacios idoszakban, mert a lakossag nem tud realberemelest kiharcolni.
A hosszu hitelek tulbiztositasara reagalva: Kisebb a hosszu hiteleken a profit (spread), mint a rovid hiteleken. Ebben volt jelentos valtozas az elmult fel evben.
Nezz ra a fenti hozamgorbere10 eves es 6 honapos hozamok kozott tobb, mint 3% kulonbseg van. Ennek ellenere a 10 eves es 6 honapos hitelkamatok kozott a kulonbseg kisebb, mint 3%.
Raadasul ez a hozamgorbe az allampapirok hozamat mutatja. A bankok 10 eves lejaratu jelzalog kotvenyeket sztem ennel magasabb kamaton tudnak kibocsatani a hitelek fedezesere.
Ugyhogy nem is tudom miert biznisz 10 eves hitelt adni 5,5-6%ert, ha a bank 4% korul tud 10 evre forrast bevonni jelzalog kotvennyel.
Tovabbra is azt mondom, hogy a hitel futamidejenek kb a feleig be kell kovetkezni annak, hogy a valtozo kamatok a befixalt kamat fole mennek. Kulonben nem terul meg a fixalas. A futamido masodik feleben mar kevesbe szamit a kamatemelkedes.
[ Szerkesztve ]
kíváncsiságból utánanéztem:
hirtelen csak az FHB 10 éves jelzálogkötvényét találtam
2016.04.08-án hirdették meg az FJ26NF01 (HU0000652888) aukcióját 3,75%-os hozamon.
5,65 mrd ft forrást vontak be vele.
Akkortájt a 10 éves ÁKK referencia hozamok 2,9 és 3,07% között tartózkodott.
Úgyhogy ha ma 3,5% felett van a 10 éves ÁKK referencia hozam, akkor sztem ennél magasabb kamaton tudnak forrást bevonni a bankok. Olyan 4 - 4,25% körül.
[ Szerkesztve ]
Megy a duma a kamatokról, fixálásról, közben az ingatlanos azt mondta, még a használtak is durván elszálltak errefele, a panelek is 3-4 millával drágábban mennek most, mint tavaly ilyenkor.
Tehát aki mostanában vesz panelt, az már rosszabbul jár, mint aki 1 éve vette, akkor is, ha akkor kicsit magasabbak voltak a kamatok.
Szerinte talán még 1-másfél évig is kitarthatnak ezek az árak.
Ellenben Kecskeméten sok új lakás épül a következő 1 évben, így azok árai valszeg nem szállnak tovább.
Mindenesetre megvannak őrülve a vevők. Mindent visznek.
Ha lezajlik egyszer ez a lakásmizéria, és beköltözünk végre a városba, valszeg másodállásban felcsapok ingatlanosnak.
Ha tényleg bővít a Merci gyár, akkor sok-sok új melósnak kell valami lakás/albérlet.
Igen, aki az árrobbanás előtt vett lakást, azt tuti jól járt. Még akkor is ha sokkal rosszabb kondíciókkal vett fel hitelt.
Áresés vagy korrekció szerintem max. átmenetileg lesz.
A magyar ingatlanok még így is olcsók az EU-n belül, tehát stagnálás és áresés után újabb növekedés várható.
Paneleknél sanszos csak egy tartós áresés a mostani túlárazásuk és a sok új lakás miatt.
Eladni akar, minél előbb, ha már látja, hogy megálltak az árak is ezt mondaná.
OK, hogy bővít a gyár, de gondolom nem fizet annyival többet, mint amennyivel drágább lesz az albi
Egyébként hiába viszonylag olcsó a külföldinek az ingatlan pesten kívül max hévíz és még 1-2 hasonló vizes hely ahol a külföldi vásárló emel(het)i az árakat.
[ Szerkesztve ]
Eladó/Cserélhető: GERE Kopar faládák, ÓRA:Orient Bambino II Bigsize, FANTASY könyvek, Garis keskeny MOSOGATÓGÉP, könyvespolcok, MOSÓGÉP
(#8096) concret_hp válasza cincinatus (#8094) üzenetére
azt is mondhatnánk, hogy egy random világvégi faluban olcsók a házak bp-hez képest. valamiért mégsem állnak sorba az emberek hogy felverjék az árat és odaköltözzenek.
vagy fullba vagy sehogy :D
(#8097) Oppenheimer válasza cincinatus (#8094) üzenetére
"Igen, aki az árrobbanás előtt vett lakást, azt tuti jól járt. Még akkor is ha sokkal rosszabb kondíciókkal vett fel hitelt."
Ez így nem jelenthető ki. Attól függ mennyi hitelről van szó, de ha többnyire hitelből van fizetve a lakás, akkor nominálisan jobban jön ki aki most alacsony kamattal vesz fel hitelt és veszi meg azt az ingatlant, ami korábban 30%-kal olcsóbb volt. Volt portfólión erről egy cikk, most nem keresem ki.
https://play.google.com/store/apps/details?id=com.lovemap.lovemapandroid
Ha full hitelbol ment, mondjuk 7% kamatra es 3-4 ev, akkor is jobban jott ki az aremelkedessel, meg ha tok uresen allt a keco.
Lakhatasi koltseg / alberleti hozam beszamitassal pedig nem is kerdes.
Nekünk már úgymond eladott egy házat... még tavaly nyáron. Azóta ismerősöm lett. Merthogy a szomszédja leszünk.
A Merci gyár ebben az évben 2x emel(t) fizetést, és 2018-ig akarja befejezni a bővítést, ami 2500 embernek adhat munkát még pluszban.
Ez brutál sok. Már most is sokan járnak be messziről.
Szerintem Mercis nyomásra (is) lett az albérlet támogatás dolog, meg a benzinköltség emelés.
Szóval ha meglesz a polgári reptér a katonaival egybevonva, meg jön a sok új munkaerő, az még jelentős árfelhajtó lesz.
(#8100) cincinatus válasza concret_hp (#8096) üzenetére
Azért nemcsak Bp-n és Pest megyében emelkedtek az árak. Persze nem minden faluban, de a városok és vonzáskörzetük többségében igen.
Bp-n, a megyei jogú városokban és a vonzáskörzetükben meg nagyon elszabadultak.
Oppenheimer
Valóban, de azt meg merném kockáztatni, hogy az esetek nagyobbik részében igen.
15-20 %-os áremelkedés volt, azt 1-2 % kamatkülönbség nem kompenzálja szerintem.
