Nem értek hozzá, de gondolom regressziós modellekkel. VM linkelte a bővebb leírást.

Számomra hihetőek az eredmények. Történelemben számos pozitív és negatív példa is van erre.

"Jelen a múlt oktatása, jövő a jelen oktatása."

What is your ikigai?

köszi a levezetést még egyszer, makes sense. pont ezért nem fogunk semmit sem venni valószínűleg itt ausztriában. egyszerűen nem éri meg. esetleg talán nyugdíjas korunkra valamelyik tó mellett

"a jövötsajnos nemlehet tudni csakhamárotvagy deakormegmár azajelen"

Nekem hasonló tapasztalataim voltak 2015-ben, mikor feleségemmel Budapestre költöztünk. Végül felében szülői segítséggel (ami már előtte fel volt ajánlva) emiatt vettünk inkább egy garzont az egyik legcsóróbb kerületben, és máig ebben élünk. Ez anyagilag nagyon jól jött ki, mivel máig már kifizettük volna több mint a lakás mostani árát bérleti díjra, plusz 4-szereződött a lakás piaci ára. De az anyagi része szerencse, viszont az ok az volt, hogy nem lehetett normális lakást normális bérbeadói hozzáállással találni. (A másik oldalon meg épp emiatt kopnak ki a normális bérlők, ilyen ez)

De megjegyzem, nem akadály a lakásunk, ha költözni szeretnénk más városba, országba. El lehet adni, ki lehet adni, vagy átmenetileg állhat üresen is, mielőtt eldőlne a sorsa.

+1, ez az ingatlan röghöz köt dolog, csak akkor igaz, ha valójában nem akar mozdulni az ember.

"a jövötsajnos nemlehet tudni csakhamárotvagy deakormegmár azajelen"

+1

Én 2013-ban vettem ugyanígy lakást. Nem BP, hanem vidéki város, de az ártendenciák hasonlóak. Persze, több macera az adás-vétel, mint az albérlet, de azért, ha mélyebben megnézzük a pro és kontra-kat, akkor sztem semmilyen érv nem szól a bérlés mellett, ha valaki venni is tud. A bérlés végső soron csak kútba dobott pénz lesz.

Persze, tudom, 4-5%-os szabály... Azért a risk/reward-ot megnézve, nem biztos, szvsz, hogy tényleg jól megállja helyét az elképzelés.

[ Szerkesztve ]

"A bérlés végső soron csak kútba dobott pénz lesz."
Ez az a mondat, amivel meg engem lehet triggerelni. Ilyen időszakban meg végképp nem is értem hogy lehet ilyet megfogalmazni. Kiragadott példa lesz, de van egy lakás. Hirdetik havi 265e/hó bérleti díjért és 75M forintért megvásárolni. Tegyük fel, hogy 25 éves hitelre megvennéd. Nézzük akkor, hogyha 15M önerővel meg szeretné venni valaki, mennyi a törlesztő. Kezdjük azzal, hogy minimum 710e nettó fizetés kell egy ilyen hitelhez. Meg természetesen az a másik kezdő 15M. Végig fix ajánlat ekkor még nincs is. Havi törlesztő 10 éves kamatperiódusra 422e forint.
Tehát törlesztés helyett a bérleti díjat fizetve 157e ft/hó megtakarítás. Ha csak félreteszed, akkor egy év alatt majdnem 2M forint. Év végén tehát van ~17M önerőd a hiteles opcióval szemben és vélhetően alacsonyabb piaci kamatok a lakáshiteleknél. Ha ugyanaz a lakás nem megy fel legalább 84M-ig(85M az önerővel arányos változásból, ~800k törlesztett tőke), akkor egyértelműen jobb pozícióból próbálhatod megvenni. Ezek persze csak száraz számok, jópár említett és nem említett változóval. Nekem továbbra se tűnik érdemesnek bérlés helyett venni. A valóságot meg ezer más tényező árnyalja az egyéni szituációkban. Legfőképp az egyéni élethelyzetek és preferenciák.

I am having fun staying poor.

szerintem ez a gondolatmenet több sebből vérzik. oké, hogy van havi +2 millió megtakarításod, de a maradék 265k bérleti díjra megy el, addig mehetne a tőketartozásba is.

szerintem a bérlés akkor éri igazán meg, ha magadnak jobban, vagy sokkal jobban megfelelő ingatlant tudsz bérelni, mint venni. pl budapesten vehettem volna egy kis lakást valahol a külvárosban egy panelben ahogy Hi!King, de inkább béreltünk a második kerületben, mert a kettő között akkora a különbség életszínvonalban, hogy kösz nem, ezért hajlandó vagyok fizetni, vagy pénzt "bukni".

[ Szerkesztve ]

"a jövötsajnos nemlehet tudni csakhamárotvagy deakormegmár azajelen"

Ez az 1.0 zsigeri érvelés engem is felszab. Én inkább azt szoktam nézni, hogy ha a bérleti díjat kukának tekinted, akkor vétel esetén kuka:
- esetleges hitel kamatköltsége
- önerő elmaradt hozama
- ügyvédi díj
- hitel egyéb költségei
- esetleges illeték
- lakás amortizációja
- karbantartási, felújítási költségek

És akkor lehet, hogy maradt ki valami még...

De hát írtam, hogy tőketartozást 800K-t fizetsz ki 1 év alatt. A maradék 4.25M kamatot törleszt. Évi az a +2M megtakarítás, nem havi. Illetve a korrektség kedvéért valójában csak 1,884M, valami alacsony kockázatú befektetéssel ~2M. Az annuitásos hitel elején tőkét nem nagyon törlesztesz. Tehát ilyenkor a törlesztő szinte csak kamatra megy el. Szóval nem sokkal vagy beljebb attól, hogy a banknak megy a pénz, mintha bárki másnak menne. Persze később erősen átalakul ez a helyzet.

A másik bekezdéseddel teljesen egyetértek.

#6313 KMT: Igen, jó, hogy írod ezeket, mert nekem is simán kidobja ezeket az agyam, pedig igen jelentős költségek.

[ Szerkesztve ]

I am having fun staying poor.

A KSH által számolt GDP-adat nem tetszett a kormánynak, kirúgták a főosztályvezetőt

Fájt az igazság - kirúgták a rossz hír közlőjét

A szímtási metódus változására is van egy csomó cikk, guglizz rá.

[ Szerkesztve ]

A tudomány a valóság költészete!

A valóságot meg ezer más tényező árnyalja az egyéni szituációkban. Legfőképp az egyéni élethelyzetek és preferenciák.

Ez itt a lényeg. Legalábbis ha saját lakhatásról beszélünk. Szép és jó a matekozás, de sajnos a többi szereplő se hülye. Amikorra kidobja a matek, hogy egyértelműen megéri bérlés helyett a saját (nagyjából ez azonos a beeső hozamkörnyezettel) már jellemzően hevül az ingatlanpiac. Most hogy döglődés megy (bár a CSOK+ miatt lehet már most se ez a helyzet) még te válogathatsz vevőként az ingatlanok között. Ha fordul a széljárás, akkor az eladók válogathatnak a vevők közt, magyarán kb. az összes jó vételt lecsapják kp-s/bennfentes vevők az orrod elől.

Most lehet úgy tűnik, nyersz ~4 millát a sztorin (nem csak a törlesztő és bérlés különbségét nyered, hanem az önrész kamatát is), ha nem most veszel, hanem 1 év múlva. De aztán ha megint úgy fog kinézni a piac, mint 2-3 éve (azért szerencsére ez nem garantált), akkor lehet te próbálod egy majd jó ingatlannál ráalkudni ezt a 4 millát az árra, csak hogy ne a másik vevő vigye el (megint) előled és kezdhesd megint előről a reménytelen keresgélést.

Saját lakásnál nem számokat veszel egy megtérüléses képletbe, hanem otthont a családodnak.

és vélhetően alacsonyabb piaci kamatok a lakáshiteleknél.

Ez irreleváns, mert a meglévő hiteled is refinanszírozható!

[ Szerkesztve ]

szerintem a tranzakciós költség gyakorisága amit nem szoktak számításba venni: ha van olyan lakás / ház amire azt tudjuk mondani hogy 10+ évre jó, akkor kb. mindig jó lesz venni, ha tudjuk hogy 2-3 év múlva költöznénk, akkor kb. sosem.

ill. bejöhetnek olyan faktorok is, hogy pl. adott típusú lakást nagyon ritkán lehet venni, akkor amikor van, akkor kell rá lecsapni...

[ Szerkesztve ]

vagy fullba vagy sehogy :D

Ez attól függ melyik mennyire piacképes. Egy frekventált helyen lévő kicsi vagy közepes méretű lakás eseteben nagy eséllyel max. a tranzakciós költseget bukod, ha pár évente költöznél (ha ingatlanpiaci zuhanás van, akkor nagy eséllyel az új helyen is), ha viszont pl. egy nem frekventált helyen lévő részben felújítandó házat veszel, vagy akár te építed, akkor jó eséllyel megy a kukába minden extra pénz amit beleteszel, és eladni nem tudod vagy csak az aktuális piachoz viszonyítva is olcsón.

De egybként Magyarországon a fentebb említett okokból én nem egy az egyben vetném össze a bérlést és a sajátot, mert míg Németországban hasonló jogokat, használati értéket jelent a kettő, a magyar lakáskiadói kultúra mellett inkább tartós szállásnak nevezném a érlést, aminek kevesebb az értéke mint sajátban lakni.

CSOK+ reszleteit nem tudom mennyire ismered. Az egyik fontos tudnivalo rola, hogy jelenleg "tarsadalmi egyeztetes" fazisban van, ami annyit jelent, hogy ket naponta meg csavarnak rajta egyet-egyet. Jelen allas szerint viszont mind a kormany, mind a bankok megszolalo emberei 12-13e CSOK+ erintett tranzakciot varnak evente. CSOK-bol jobb evekben ettol tobb tranzakcio volt(2022-ben peldaul 38143. Iden viszont joval kevesebb, korabban 50% kornyeki visszaesesrol volt szo, de ev vegen meg meg felveszi, aki tudja, szoval zarulni fog az ollo, de 30K+ azert nagyon meglepne.). En nagyon sok velemenyt hallgattam errol mind gazdasagi, mind ingatlanpiaci, mind hitelpiaci megmondoemberektol. Tranzakcio novekedesre szamitanak tole, de arnovekedesre nem. Persze 1-2 kivetel van, a tipikus ingatlanpiaci orokoptimistak(Szarvas Norbi, meg a DH). Illetve ahol falusi CSOK van, ott lehet tole felkapottabb helyen akar komolyabb raketa.

I am having fun staying poor.

Igazából majdnem mindegy milyen konkrét paraméterei lesznek a CSOK+nak amíg az emberek elhiszik, hogy lesz árfelhajtó hatása. Ami számít, hogy mennyi pénz várja a partvonalon a beszállót (ez a PMÁP miatt most sok), általánosan mennyi hitel elérhető (bérnövekedés+hozamkörnyezet határozza meg - most ez nem a legjobb, de a többség azt várja 1 éven belül javulni fog), meg mik a piaci várakozások.

Leginkább az utóbbit húzhatják az állami támogatások (előző CSOK, babaváró is csak a tranzakciók egy részénél játszott közvetlen szerepet), most különösen az előző évtizedből adódó recency bias miatt. Kommentmező vélemények, hallottak alapján a partvonalon ülők azért némileg ráparáztak a sztorira, több mint egy év döglődés után kezd megjelenni a kereslet a piacon. Klasszikus front-running. Az is lehet a nagy része a vevő jelölteknek inkább csak érdeklődő, de pont elég lehet ahhoz, hogy az eladók némi hopiumot kapjanak és ne csökkentsenek árat (vagy akár emeljenek!)

Persze ha beköszönt kormányzati oldalon a valóság (nincs pénz) és mindenki számára tök nyilvánvalóan teljesen kiherélik végül a CSOK+t (esetleg mellé a kamatok újra emelkedni kezdenek pl. recessziós risk off miatt), akkor jöhet a gyors kijózanodás.

Mindenesetre örülök, hogy a hszemből egy zárójeles talánba sikerült belekötni.

Szvsz ez egy örök gumicsont, az alaptopic és az ingatlanos topicban is előjön 1/2 évente, és jönnek a standard pro/kontra érvek

Itt saccra a többség még a 2013 utáni felívelő szakaszban kezdett el foglalkozni az ingatlan vétel gondolatával (vagy épp pont lemaradt az elszálló árak/kivárás miatt a lehetőségről), így nincs személyes élménye a 2008 utáni beszakadó árakról és emiatt talán el se tud más valós lehetőséget képzelni mint az emelkedés, vagy stagnáló árak

Eladó/Cserélhető: GERE Kopar faládák, ÓRA:Orient Bambino II Bigsize, Parnis Pilóta, FANTASY könyvek, Garis keskeny MOSOGATÓGÉP, könyvespolcok, MOSÓGÉP

"Most hogy döglődés megy, még te válogathatsz vevőként az ingatlanok között"

Ez sem általános helyzet egyébként, mert döglődő piacon kikerül egy csomó ingatlan a kínálatból. 2012 körül alig volt jó eladó lakás, mert addigra már évek óta alig történt fejlesztés.

+1

Leegyszerűsítve az ingatlanvétel súlyozott forrásköltségét (önerő+hitel) kell összehasonlítani a bérleti hozammal.
Pénzügyi újságírók is képesek leírni ezerszer, hogy a bérleti díjból már kijött volna egy lakás

[ Szerkesztve ]

Ez Lóph@sz, a cseheknek 170Mrd és még ők se tudtak tartósan beavatkozni az árfolyammozgásukba.

Eladó/Cserélhető: GERE Kopar faládák, ÓRA:Orient Bambino II Bigsize, Parnis Pilóta, FANTASY könyvek, Garis keskeny MOSOGATÓGÉP, könyvespolcok, MOSÓGÉP

vagy Kósa vagy Varga vagy Nagy...

aztán meg megy a sírás hogy mért kell kamatot emelni...

és a kreatív infláció számításnak is megvan a hatása a forintárfolyamra, kamatra. De hát az nem számít a főnök kiadta, hogy 10% alatt szóval az lesz.

don't look up, don't look up, don't look up, don't look up, don't look up, don't look up, don't look up...

De hát az nem számít a főnök kiadta, hogy 10% alatt szóval az lesz.

Hofi - A disznó mennyit fog fialni

Nem néztem a cikket, csak kerestem egyet amiben konkrét összeg szerepelt.
A nem sikerült-et én csak a 2020-tól időszakra értettem, emlékeztem, hogy akkoriban engedték el a koronát.

Eladó/Cserélhető: GERE Kopar faládák, ÓRA:Orient Bambino II Bigsize, Parnis Pilóta, FANTASY könyvek, Garis keskeny MOSOGATÓGÉP, könyvespolcok, MOSÓGÉP

Igaz ő decemberre vizionálta, de a lakájok túllicitálási kényszere itt is előjött

Eladó/Cserélhető: GERE Kopar faládák, ÓRA:Orient Bambino II Bigsize, Parnis Pilóta, FANTASY könyvek, Garis keskeny MOSOGATÓGÉP, könyvespolcok, MOSÓGÉP

Lehet PMÁP-ot érdemes lesz plusz 1 kamatperiódusra tartani.

Mondjuk 25-ben meg lejár Matolcsy mandátuma. Mik lesznek még itt.

[ Szerkesztve ]

What is your ikigai?

Belehallgatva a PRt tolja. "Elég volt a családoknak a fájdalomból." A rekordmagas inflát ők okozták.
A pozitív reálkamat is ezért kell. Mert pl KSH csalt az inflával. Mert döbrögi aztmondta 10% alatt. Meg vodafone és repülőtér. És persze a végtelen stadion, meg az összességében totál értelmetlen BP-Belgrád.

A be "bizonyította 2023ban és be fogja 2024ben is bizonyítani hogy uniós pénzek nélkül is képes megőrizni a stabilitást." és pr, pr... nekem picit ilyesztő. Akkor 2024ben se lesznek ezek szerint EUs pénzek.?!

don't look up, don't look up, don't look up, don't look up, don't look up, don't look up, don't look up...