a K&H-nál is minimum 1% az elő v végtörlesztés kivéve a a K&H 4000+ számlavezetési csomagban.

A ******** Kft. által közvetített és a K&H Bank által 2015. január 16. és 2015. december 31. között befogadásra kerülő lakossági K&H jelzáloghitelek esetében az előtörlesztési és végtörlesztési díj a futamidőnek a folyósítás napját követő 5. (ötödik) naptári év letelte után fennálló teljes időtartama alatt a K&H Bank által nem kerül felszámításra, amennyiben az elő-, vagy végtörlesztés részben vagy egészben nem K&H Bankon kívüli pénzügyi intézmény által folyósított kölcsönből történik.

Nem akarok reklamot csinalni senkinek, kicsillagoztam, de annyira nem nehez kitalalni, ki a kozvetito. Es mas bankoknal is hasonlo a helyzet.

Ami meg erdekes:

A kamatperiódus lejárata után a kamatfelár emelkedése esetén díjmentes a végtörlesztés, amennyiben a végtörlesztési igényt a kamatperiódus-forduló előtt legkésőbb 60 nappal Ön jelzi a bank felé, és az összeg legkésőbb a kamatperiódus fordulónapján rendelkezésre áll a törlesztésre megjelölt bankszámlán.

Durvasága miatt töröltem - moderátor.

Ez így benne van a hirdetményben?

eddig lehet félrevezettem (magamat is), vagy csak most gondolom rosszul?:
Albérlet vs. hitelből lakás témánál nem a havi hiteltörlesztőt kell összehasonlítani a havi albérleti díjjal, hanem csak havi törlesztőnek a kamat részét?

Egyszerűség kedvéért ahol lehet kerek számokat írok:

a) bérlésnél: 20milliós lakás albérleti díja: 100.000 ft/hó
b) vásárlás esetén legyen:
10m önerő
10m hitel
önerő feláldozott kamata (nettó 2%): 200,000 ft /év (16,667/hó)
fix hiteltörlesztő 10 évre: 106.704 f/hó (5,13% THM)
összes visszafizetett pénz 10 év alatt: 12,804,480 ft
Itt csak a visszafizetett - felvett hitel különbözetét kell nézni?? (2,804,480 ft).
Akkor ez átlagosan 23.370 ft hitelkamatot jelent / hó (még ha ezt így nem is lehet elosztani: 2.804.480 ft / 120 hó)

Szóval ha hitelből megveszi valaki a bérelt lakás, akkor a költsége:
feláldozott betéti kamat + kifizetett hitelkamat + (hiteltörlesztő - albérleti díj különbsége) + (hiteltörlesztő - albérleti díj különbségének betéti kamata, hisz ez 10 évig kamatozhatna, ha félretenné havonta)

16.667+23.370+6.704 = 46.741/hó ( + a különbözet betéti kamata)

10 év alatt ez: 5.608.920 ft + különbözet betéti kamata 10 év alatt 891,000 ft (kalkulátorban, ha havi 6704 ft-ot tesz félre éves 2%-ra) = 6.499.920 ft

Holnap végiggondolom újra, de ez akkor azt jelenti, hogy 10 év alatt a 20 milliós lakás árának 6,499,920 ft-tal kell nőni ahhoz, hogy megérje? (kizárólag pénzügyi szempontból).
Ez 32,5 %-os növekmény. 10. gyököt vonva ez éves 2,81%.

éves cashflow így változik:
megmaradt albérleti díj - hiteltörlesztő - önerő feláldozott betéti kamat:
+1,200,000 - 1,280,448 - 200,000= -280,448
Ezt lehetne betenni évente kamatozni, ha nem venne fel hitelt.

Hol a hiba?
Ha nincs, akkor hétvégén összedobok egy kalkulátort.

[ Szerkesztve ]

az offtopic rész az kuka, ott összekevertem

a jelenértékeket kicsit pontosabban végig kéne számolni, ill. azért vannak egyéb tényezők is, pl. költözés költsége (ez sajátnál elég sokba tudhat kerülni), 20 év alatt egy felújítás is befigyel azért amire hamar lehet milliókat költeni.
+ a számítás úgy pontos szerintem, ha úgy számolsz a 10-10M példánál maradva elég sokat csavarint a helyzeten, ha nem 3.8% hanem mondjuk 2.5% különbséggel számolsz (most is lehet venni pl. infla + 3.5%os pmákot)
+ hitelnél van egy nemtommennyi de 20M lakásnál biztos kijön 100K költség, ilyen-olyan címen amikor felveszed a hitelt.

vagy fullba vagy sehogy :D

Pl.ha van 10M önerőd abból is vehetsz lakást és kiadhatod ami lehet többet hoz mintha bankba teszed, ugyanakkor megmarad az albérletben lakás adta rugalmasság

A lakás ára pedig mindig egy pillanatnyi értékhez képest nő vagy csökken, ha a válság előtt vette valaki, akkor nincs meg az elvárt emelkedés, ha 1,5-2 éve akkor extra méretű.

[ Szerkesztve ]

Eladó/Cserélhető: GERE Kopar faládák, ÓRA:Orient Bambino II Bigsize, Parnis Pilóta, FANTASY könyvek, Garis keskeny MOSOGATÓGÉP, könyvespolcok, MOSÓGÉP

persze nem lehet fix parameterekkel szamolni 10 evre es nem is tudom elore a parametereket.
nekem a szamitas modja villant be tegnap, hogy a hitelkamatot kell nezni, nem a teljes torlesztot.

igazabol erre vonatkozott a kerdes, hogy helyes e maga az elgondolas? (de lehet ugyanaz jon ki a vegen, mintha torlesztovel szamolok)

koltsegeknel a legnagyobb tetel az indulo 5% (illetek+ ugyved)

egyelore csak vazlat, hetvegen megcsinalom ugy, hogy lehessen jatszani a parameterekkel es a vegen kidob egy elvart eves ingatlanar emelkedest

Sziasztok

Van valakinek esetleg olyan cafeteriaja a munkaltatojanal, aki a lakashitel torleszteset ebbe kapja?
Lenne par kerdesem, mert szeretnek felvenni hitelt, hogy vegyek egy lakast befektetesi cellal, van e valami buktatoja, ha most kb 250.000Ft/év a cafeteriam lehet e tobb, ha lakashitel torlesztest kapok, hiszen ez elvileg adomentes...stb..

ez a téma engem is érdekelne, mert az év végi prémiumot kérhetem lakáscélú támogatásban és nem tudom, hogy technikailag ez hogy működik. Betolom egyszerre a meglévő lakáshitelembe, vagy olyat is lehet, hogy egy éven keresztül az fedezi a törlesztőt?

Sziasztok!

"Betolom egyszerre a meglévő lakáshitelembe.." egyik ismerősöm csinált ilyet, működik a dolog
(részleteket nem tudom csak ennyit)

VCP7-DCV, CCNA ||| Ami működik, ahhoz nem szabad hozzányúlni!

Akkor összeggel törleszt neked a munkáltatód egy évben. Több attól nem lesz a cafeteriád.

Ex-Informatikai Szolgáltató Asztali Munkatárs

azt akarom kiszamolni, hogy ugyanazt a lakast berelni, vagy hitelbol megvenni erdemes.

igy az nem jatszik, hogy az onerobol veszel kiadasra egy barmilyen lakast es pl. egy ketszer akkora erteku lakast berelsz.

lakasar emelkedes tenyleg hektikus, igy inkabb a teljes futamidore elvart osszes emelkedest nezem

[ Szerkesztve ]

Igen.

attiati: a kalkulatort Kiszamolo mar megcsinalta, ne kinlodj vele!

Durvasága miatt töröltem - moderátor.

megnézem, de félig már kész a sajátom is, úgyhogy mindenképpen publikálom, ha kész lesz

Egyébként az ötletmenet hamis? (legkorábban hétvégén lesz időm teljesen végiggondolni):

Hiteltörlesztésnél (pl. 10 évnyi) futamidő alatt folyamatos a tőketörlesztés, így az 5% nem azt jelenti, hogy 1,05^10 pénzt kell visszafizetni.

1 misi hitelfelvételre kb 1,3-at kell visszafizetni a teljes futamidő alatt (vagyis 1,3 szorosát). És ha 10. gyököt vonok az 1,3-ból, akkor 2,65%-os éves hitelköltség jön ki a folyamatos tőketörlesztés miatt.

Lehet azt mondani, hogy a folyamatos tőke-törlesztőrészletet be tudnám fektetni folyamatosan, így ott valójában kamatot veszítek, így nem igaz, hogy csak 2,65%-os a hitelköltség.
De nem tudnám befektetni, hisz az albérletre megy el.

Vagyis 100e albérleti díj vs. 110e hiteltörlesztő vizsgálatban valójában 20-30e ft a hitelkamat a hiteltörlesztőből.

doeeg: Pontosan ezt tapasztaltam én is. Kb március óta rám se szagoltak, most meg napi 3 ingatlant ajánlanak a figyelmembe.
A társasházban, ahol lakom, hébe-hóba szokott lenni 1-1 hirdetés az elmúlt fél évben, és 1-2 hét alatt elvitték őket. Most lett hirtelen vagy 8-10, amiket hetek, hónapok óta nem visznek el.
Egyiket felhívtam kíváncsiságból, és még egyetlen érdeklődője sem volt, mióta hirdeti.

[ Szerkesztve ]

1 misi hitelfelvételre kb 1,3-at kell visszafizetni a teljes futamidő alatt (vagyis 1,3 szorosát). És ha 10. gyököt vonok az 1,3-ból, akkor 2,65%-os éves hitelköltség jön ki a folyamatos tőketörlesztés miatt.

csak a jelenértékek nem stimmelnek így

vagy fullba vagy sehogy :D

Vajon most még érdemes venni lakást? megy még feljebb az ár ,. vagy stagnál? Eléggé megdrágultak a dologk. Amit vettem 5 éve 9.9ért, ugyanabban a házban rosszabb állapotuakat hirdetnek 12-13-ért

Szerintem ez a keplet nem azt szamolja ki, amit szeretnel, sot, leginkabb semmit se szamol ki.

Sokkal egyszerubb, ha megnezed, mennyibe kerul a lakast tiz evre berelni, es az onerot kamatoztatni ill. mennyibe kerul a hitelbol torteno vetel (utobbinal azert komoly tetel pl. az amortizacio, amivel egyaltalan nem kalkulalsz).

Durvasága miatt töröltem - moderátor.

Erre a kérdésre keresem a választ egy ideje. Szerintem nincs helyes megfejtés

Szia!

Ha minden jól megy, én jövő héten fogok így előtörleszteni. Nem tudom, mennyire munkáltatóspecifikus, de nálunk 5 éven belül max. 5 millát lehet ilyen célra felhasználni (1-es szorzó, nincs összeghatár).
A befektetési cél viszont nálad gáz lehet, mert a munkáltatóm feltételül szabta, hogy életvitelszerűen ott is kell laknom. Ennek igazolására csináltattam új lakcímkártyát.

A tutit a bérszámfejtésen tudják megmondani.

pollai: Úgy tudom, egyösszegű előtörlesztés helyett lehet úgy is kérni, hogy a havi törlesztőket váltsa ki.

Vajon most még érdemes venni lakást? megy még feljebb az ár ,. vagy stagnál?

Aki erre tud válaszolni, az meggazdagodik és nem tanácsokat ad.

Amit vettem 5 éve 9.9ért, ugyanabban a házban rosszabb állapotuakat hirdetnek 12-13-ért

Itt jön be a reálérték fogalma: ha kiszámolod (infláció kalkulátorok elérhetőek, keress rá) 5 éve 10M az ma kb. 12M reálértéken, tehát nagyjából ugyanarról az összegről beszélünk. Ld. még a 3 forintos gombóc fagyi esetét a 80-as években - nem összevethető az a 3 forint a mai 3 forinttal.

Pl. a mostani nagy áremelkedéssel az én 2006-ban vett lakásom ára most korrigálódott az inflációval, tehát keresni még nem kerestem rajta (mondjuk nem is az volt az elsődleges cél).

Üdv!
Kis felvilágosítást kérnék lakásvásárlással kapcsolatban(első lakásvásárlóként kérdezném.).
Ha az eladóval megegyeztünk az árról, mi a következő, és azt azt követő lépés?
Foglalózás hogy szokott menni?
Általánosságban, ha valaki leírná azt megköszönném.

Az intelligencia hiánya gyógyíthatatlan betegség, azonban a tünetei jól kezelhetőek!

Ha sürgős a foglalózás hétvégén, akkor tanúk előtt átadni 2-3% foglalót, vagy amennyit gondolsz. Persze erről szerződést írni.
Ha nem sürgős, akkor megegyezni egy időpontban, amikor elmentek ügyvédhez, és ügyvéd előtt kp-ban, vagy x munkanapon belül utalással átadni a foglalót (5-20% szokott lenni, kondícióktól függően) és megírni az adásvételi szerződést. Beleírni, hogy a foglaló a végső vételárba beleszámít, de ezeket ügyvédek tudják.

Ha nem tudjátok a végleges szerződés összes feltételét (fizetési ütemezés, hitel aránya, stb...), akkor lehet előszerződést is kötni, ami a végleges szerződésnek csak a fő pontjait tartalmazza, de végleges szerződés megkötésére kötelez (az előszerződés növeli az ügyvédi költséget, de célszerű tud lenni bizonyos helyzetekben).

Ha ingatlanközvetítőn keresztül megy, akkor más a helyzet.

Viszont nagyon nem ártana ügyvédeddel beszélni.
És fontos, hogy lekérj egy tulajdoni lapot, hogy tényleg tehermentes e, és tényleg az eladóé e.
Közös képviselővel beszélni, hogy van e közös költség tartozás a lakáson.
Meg még egy halom buktató lehet.

[ Szerkesztve ]

Elkészült a kalkulátor.

Bármilyen kritikát, számítási módszertani hiba javítását szívesen veszem. Vélemény?
Próbáltam reális számokat beírni, de lehet, hogy nem sikerült mindenhol.
Jövőbe látó képességem viszont nincs.

Az "Összehasonlító" fülön a sárgával kiemelt mezőket kell kitölteni, a többi mező számolt érték.
Ha bármi nem világos, szívesen leírom, hogy miért úgy lett.

cél: Azt vizsgáljuk, hogy érdemes e megvenni a bérelt lakást hitelfelvétellel. Futamidő 10 év. A lakásvásárlás esetén a lakásvétel egyszeri költségeit, hitelköltségét és a birtoklás költségeit nézem. Lakásbérlésnél pedig befektetem az önerőt a futamidő elején; és a futamidő során rendszeresen befektetem a hiteltörlesztő és az albérleti díj különbségét.

Megtakarítási részhez megjegyzések
A rendszeres havi megtakarítás abból adódik, hogy nem a hiteltörlesztőt fizetjük, hanem az alacsonyabb albérleti díjat és a kettő különbözetét megtakarítjuk.

Egy évig halmozzuk így a megtakarítást és minden év elején befektetjük a rendelkezésre álló összeget ft-ban, a piacon éppen elérhető "kockázatmentes" hozamon a 10. év végéig. Vagyis: az 1. év elején rendelkezésre álló önerőt 10 éves időszakra bektetjük be. A 2. év elején 9 évre fektetjük be az egy évnyi többletmegtakarítást és az önerő első kifizetett kamatát. A 3. év elején 8 évre fektetjük be az újabb egy évnyi többletmegtakarítást + önerő második kifizetett kamatát + 2. év elején befektetett összeg első kifizetett kamatát.... és így tovább
Itt esetleg lehet azzal játszani, ha 1-2 éven belül a hozamok emelkedésére számítunk, akkor a legjelentősebb befektetési tételt - az önerőt - nem fektetjük be rögtön az elején 10 évre, hanem csak 1-1 évre, és amikor megtörténik a jelentős hozamemelkedés, akkor kötjük le a 10. év végéig. Egyébként is át lehetne számítani az egész kamatozást úgy, hogy mindig mindent csak egy évre fektetünk be, de ez hozamveszteség lenne.
A különböző lejárati időpontokra vonatkozó hozamvárakozást nekünk kell megadni.

Azt az esetet nem kezeltem le még, ha az albérleti díj az évek során a (fix) hiteltörlesztő fölé emelkedik. Ilyenkor negatív lenne a havi megtakarítás.

Hitel részhez megjegyzések
10 éves időszakra, 10 éves kamatperiódussal, fix törlesztőrészlettel, UC Banknál, feltételekkel.
A felvett hitel összege = lakásár - önerő + lakásvásárlás induló költségei (ügyvédi költség + illeték + bútorozás és gépesítés költsége)

albérleti díjhoz megjegyzések
beállítható a lakás értékére vetített éves albérleti költség (6%-ból indultam ki). 500.000 ft értékben bútorozott, gépesített albérletet vettem alapul. Ennek értéke állítható, de csak a lakásvásárlásnál veszi figyelembe. Az albérleti díj megállapításánál már alapból bútorozott, gépesített lakással számoltam.
Az albérleti díj éves emelkedése beállítható. 4%-ot állítottam be, 2%-os inflációra és 2%-os ingatlan reálár emelkedésre számítva.

lakásvásárláshoz megjegyzések
ügyvédi díj mértéke 0,5-1% között szóródik
illetékfizetésnél lehet kérni 1 év haladékot, de én haladék nélkül kezeltem
A lakásfelújításra 10%-ot számoltam a futamidő végén, egy összegben. Nem vettem figyelembe, hogy melyik része mikor keletkezik a futamidő során.

[ Szerkesztve ]

Jah nem mentettem rá, viszont egy komoly módszertani hiba máris van.
Ha felmegy az önerő, akkor a hiteltörlesztő a teljes futamidő alatt kisebb, mint az albérleti díj.
És ez a számítási módszer arra az esetre egyáltalán nem jó.

Nem kötelező a foglalózás. Nálam úgy volt, hogy telefonon értesítettem a tulajt, hogy megvenném a lakást. Mivel hitelből vettem, kért pár nap haladékot, mert kp-s vevők is képben voltak. Visszacsörgött, hogy vihetem, aznap hívtam az ügyvédet, aki másnap estére meg is írta a szerződéstervezetet. Ezt mailben továbbítottam a tulajnak, neki oké volt, így még arra a hétre tudtunk időpontot egyeztetni, és alá is írtuk az adásvételit.

A lényeg - ha eddig még nem tetted meg -, hogy keress ügyvédet, kérj tőle időpontot, kérd, hogy magyarázza el az adásvétel folyamatát részletesen, beszéld meg a díjazását, hogy ki fog földhivatalba járkálni munkaidőben stb.

A közös költség tartozásnak nem feltétlenül kell utánajárnod, mert ha beleírjátok a szerződésbe, hogy a birtokba vételig minden az eladót terhel, akkor nem kell vele foglalkoznod. Egyébként - az ingatlanos állítása szerint - év elején azért csúsztam le egy elég jó lakásról, mert voltam a közös képviselőnél, aki leadta a drótot a lakásról egy magánszemélynek (konkrétan a tulaj közvetlen elérhetőségét), így rám tudott ígérni.

[ Szerkesztve ]

csak az átadott foglaló számít, más esetben tudtommal tét nélkül elállhat az üzlettől az eladó, hiába van aláírt adásvételi szerződés, benne kikötve az összegeket és a fizetési határidőket.

x

[ Szerkesztve ]

gyanús, hogy drága (6%) albérleti költséget tudok kiváltani olcsóbb forrással (3,5% önerő + 5,13% hitel), és mégis ilyen magas ingatlanár emelkedés kell a vásárlás megtérüléséhez (még ha az induló és fenntartási költségek magasabbak is)

Véletlenül nem kellett volna kivonni a ki nem fizetett albérleti díjat "a lakásvásárlás hitelfelvétellel" verziónál?

egyszerűsítek a korábbi tranzakción
10 M-es lakás vásárlása 10,5 M-be kerül induláskor (illetékkel, ügyvédi díjjal, bútor nélkül)

10,5 M finanszírozása:
a) 55%-ban önerő (5,81 M), minden lejáratra 3,5%-os feláldozott nettó hozammal
b) 45%-ban hitel (4,69M), 5,13%-os THM

lakásvétel költsége 10 év múlva
a) befektetett önerőtől elvárt érték: 8,195 M
b) hitel visszafizetett értéke: ~6 M
c) egyszeri felújítás: 1M
szumma ráfordítás: 15,2 M

a havi hiteltörlesztő PONT ugyanakkora összegű albérleti díjat vált ki (50e ft), így nincs semmilyen irányban megmaradt pénz futamidő közben.
Teljes futamidő alatt 6 M az albérleti díj. Ezt le kell vonni a szumma ráfordításból? Gondolom igen, hisz ha a visszafizetett hitel tartalmazta a törlesztőrészletet, ami kiadásként jelentkezett, akkor a ki nem fizetett albérleti díj megtakarításként jelentkezik.
Így akkor a 10M-es lakás elegendő, ha 9,2-öt ér a 10. év végén?

Hihetetlen, de valahogy ki kell jönni a mateknak, hisz:
1 egységi értéket 1,05 egységért tudom megvenni (illeték+ügyvéd), amit
55%-ban 3,5%-os forrással finanszírozok (önerő)
45%-ban 5,13%-os forrással (hitel THM)
finanszírozás súlyozott költsége: 4,2335%

Míg ugyanezt az 1 egységnyi értéket 6%-os költségért (albérleti díj) tudnám bérelni.
Tehát 3,5%-os és 5,13%-os költségű forrással ki tudok váltani egy 6%-os kiadást.

Itt a pénz időértéke sem játszik szerintem, mert ugyanakkora összegű a kifizetett törlesztőrészlet, mint az albérleti díj. És ugyanakkor és ugyanúgy havonta történik mindkettő.

Az nincs meg, hogy miért jött ki ugyanakkora összegűre az albérleti díj és a hiteltörlesztő, ilyen arányú és ilyen költségű finanszírozásnál a 6%-os albérleti díjhoz képest. Ötlet?

De még nem is számoltam albérleti díj emelkedéssel. Úgy még durvább értékek jönnének ki. Még alacsonyabb lenne a 10 év múlva elvárt ingatlan ár.

Hol van ebben a hiba? Lehet már nagyon fáradt vagyok.

[ Szerkesztve ]

Hacsak nem tanulási céllal teszed, szerintem feleslegesen dolgozol. Már korábban linkelve lettek Kiszámoló kalkulátorai, olvasd el a cikket, hogy lásd, mi mindennel számol. Ott is minden paraméter, így mindenki az egyéni esetére szabhatja a számolást.

tehat senki nem akarja erteni a modszertannak meg csak az alapjait sem?

idejonnek emberek, felteszik a kerdest 20szor, hogy tudja e: valaki, hogy merre mennek az arak jovore es ennyi.

de megcsinaltam egy kalkulatort, amiben lehet parameterezni, de az felesleges.

mindossze annyi a kerdes, hogy van e benne elvi hiba, hogy jelenleg egyertelmen erdemes lecserelni az 5-6%os alberleti koltseget 4-5%os finanszirozasra (onresz+hitel) meg a kezdeti indulo koltsegeket es a fenntartast is beleszamitva.

Szerintem az emberek eleve lakáscéllal (vö.: "Lakáshitel, lakásvásárlás") jönnek ide.

Megnéztem a kalkulátorod, az utolsó lépéseket nem értem, amikor a 20 milliós lakásnál kijön, hogy 64%-ot kell emelkednie az értékének.

Nagyon leegyszerűsítve 10 év alatt
- lakásvásárlás esetén kifizetsz 14,5 milliót a hitelre, de lesz egy 20 milliós lakásod,
- lakásbérlés esetén kifizetsz 14,5 milliót albérletre, de 18,5 milliós megtakarításod lesz.

A 18,5 millió nominál érték, a lakásnál lövésünk sincs, mennyit érhet 10 év múlva mostani áron.

Erre jönnek rá azok az apróságok, amiket te is megpróbáltál modellezni (felújítás, ügyvédi díj, illeték stb.).
De lakásvásárlás mellett szól a gyerekek utáni kedvezmény, és - ha van rá keret, akkor - a lakástakarék magasabb kamatozása, amit hiteltörlesztésre lehet fordítani. Ilyenek bérlésnél nincsenek.

a kalkulátor arra az esetre jó, ha minden egyes hónapban magasabb a törlesztőrészlet, mint az albérlet. De mivel a hiteltörlesztő fix a 10 év alatt, az albérlet a törlesztő fölé fog emelkedni, így ha bármelyik évben magasabb az albérlet, mint a törlesztő, akkor hibás a számítás.

Az utolsó lépéseknél azt nézem meg, hogy a tulajdonlás 10 év alatt felmerülő összes költségét összeadom:
a) induló költségek: bútor, illeték, ügyvéd. Ezek mivel kezdeti költségek és hitelből mennek, így felkamatolom 10 évre
b) későbbi felújítási költségek: ezeket nem kamatolom, mert a futamidő végén egyben felújítom
c) és a feláldozott önerő kamata is költség (illetve a feláldozott havi félretett pénz és annak kamata is)

Ezt az összes költséget hozzáadom a lakás kezdeti értékéhez, és azt kapom meg, hogy a futamidő végén mennyinek kellene lenni a lakás értékének, hogy az összes költség megtérüljön. (osztással pedig %-os elvárt értéknövekedés jön ki)

Egy nagy elméleti hiba volt benne, hogy nem vontam le a futamidő alatt kifizetett összes albérleti díjat.
(hisz ez egy megspórolt kiadás)

Ha ezt levonom, akkor szerintem helyes a számítás. Így viszont számomra hihetetlen, hogy 10 év alatt 0 vagy minimális értéknövekedéssel is megéri lakást venni.
Folytatom a köv. hsz-ben.

miért sok az extra költség? 5% körül van az elején

Erre a többletköltségre annyival több hitelt veszel fel 5%-os THM-re, vagyis kb az 1,3 szorosát kell kifizetni a többletkiadásra (5*1,3= 6,5). Vagyis a futamidő végére a kezdeti extra kiadás miatt 6,5%-kal kell többet nőni az ingatlan értékének (a kiinduló árhoz képest, nominál értéken!).

És a hiteltörlesztőt most be tudod fixálni 5,13%-ra. (legyen fix. 50000 a törlesztő)
Az albérleti költséged elképzelhető, hogy 6% körül marad, de a mindenkori lakásértékre vetítve, vagyis jó esetben nő.

Az elmúlt évtizedekben beteg volt a tőketulajdonosok közötti hozamfelosztás.
feláldozod a 10%-ért kamatoztatható pénzedet, veszel rajta egy lakást, és kiadod 6%-ra?
Nem számítok arra, hogy a következő 10 év nagy átlagában elő fog fordulni ismét az, hogy kockázatmentes hozamszint alatt lehet lakás bérelni (pl.12%-os betéti kamat, az albérleti költség meg 5-6% volt)
És ahogy kinéz, arra sem, hogy reálkamatot lehet elérni kockázatmentes(nek mondott) pénzpiaci eszközökkel

Egy tényező változására számítok, ami meg most beteg szerintem:
hitelkamat alacsonyabb, mint az albérleti hozam

Meg kéne nézni, hogy nyugati országokban, ahol rendeződött a tőketulajdonosok helyzete, hogy hogy nézett ki az elmúlt évtizedekben ennek a három hozamnak az aránya:
1. hitel THM
2. lakásbérlés (vagy kiadás) hozamszintje
3. kockázatmentes hozam

Ebből igazából a lakásbérlését nem tudom.

Ma voltam Fundamentás ügyintézőnél, összevetni az OTP-s ajánlattal amijük van.

10M Ft-os hitelt kellett összelegózni az ürgének azonnali indulással 10 évre, mivel ugye most nem náluk van megtakarításom. Végül is azt hozta ki hogy jobban járok ha három megtakarítási számlát nyitok. Kettőt úgy hogy szüleim a kedvezményezettek és ők elajándékozzák nekem (akár most is megnyithatom még keresem a lakást), majd amikor megvan a lakás kiutaltatni az OTP LTP-t és megnyitni a harmadik Fundamentásat. Ez a három adna össze 9,66 milliót. Az első 4 évben havi 100 után havi 115 ezer forintos díja lenne és rövidül a periódus, plusz amit nem teljesen értettem hogy a végén még 800 ezer forint is akkumulálódik amit fel lehet használni lakásfelújításra, stb. Az első 4 évben mind a háromra jár az állami támogatás. Mindez persze most teoretikus mert nem tudom még a lakás végösszegét de a jelenlegi piaci árak mellett valahol 10-14 millió között van az a lakás ami érdekelni fog.

Nekem ez így első blikkre jónak tűnik (bár azt megkaptam hogy ha van ennyi megtakarítási lehetőségem akkor miért nem évekkel ezelőtt kerestem meg őket ezzel, de sajnos ez már így alakult). Kíváncsi lennék hogy mik a rejtett buktatók, ha vannak. Azt tudom és ezt össze is írtuk hogy az OTP-vel ellentétben itt minden járulékos költséget nekem kell kifizetni a hitel ügyintézéssel kapcsolatban. Kb. 210 ezerre számoltam most (adásvétel ügyvédi része, földhivatali ügyintézés, értékbecslés, közjegyzői díj, jelzálog bejegyzés), plusz durván egy 100-as megkötni a három lakástakarék számlát. Illetve van egy folyósítási jutalék amivel csökken a kiutalt hitel összege (-100 ezer körülbelül). És még erre jön a NAV-os illeték amit egyébként nem tudtam hogy kamatmentesen lehet 12 hónap alatt törleszteni.
Nem olcsó, de a fix kamat miatt nekem úgy tűnik még így is megérheti.

[ Szerkesztve ]

tehát 10 év alatt buksz 2 évi lakbért (12%)

viszont az évi 6%-os albérleti díjat a példában 4,2%-os forrással váltod ki (önerőből+hitelből), vagyis megnyersz évi 1,8%-ot. 10 év alatt többet nyersz, mint az induló többletköltség.

hol a hiba a számítási módszertanban?

Ha a kiinduló albérleti díj és a hiteltörlesztő azonos, tehát nincs havi megtakarítás és nem kell kezdetben túlfizetni sem az albérletet ! (csak az albérleti díj mehet fel és le, mert a törlesztő fix lesz)

1. + önerő felkamatolva 10. év végére
2. + teljes 10 éves futamidő alatt visszafizetett hitel
3. + felújítási költség futamidő végén
4. - albérleti díj a teljes futamidő alatt

önerő+hitel = lakásár + illeték + ügyvéd + induló bútorzat + gépesítés
Tehát az 1. és 2. pont már tartalmazza az induló többletköltségeket felkamatolva!

hol a hiba ?!

[ Szerkesztve ]

Az a baj, h en mar nem tudom kovetni a sok hozzaszolas kozt, eppen miben keresed a hibat.

Egyszerusitek. Van 10M onerod, a lakas, amit vennel 20M. Berled vagy megveszed?

1. Berlet. Nyilvan ez az egyszerubb. Sztem egy 20M-os lakas realis berleti dija 120-130k/ho, es tiz ev alatt tisztan evi 4-5% hozammal azert lehet kalkulalni. Elso korben a berleti dij maradjon vegig valtozatlan.

Ekkor tiz ev alatt az onerodbol nagyjabol 15-16M Ft lesz, berleti dijra pedig kifizetsz nagyjabol ugyanennyit.

2. Vetel. Az onerod egy resze elmegy az illetek, ugyved, felujitas kombora. Ez nyilvan _nagyon_ tag hatarok kozt mozoghat, most az egyszeruseg kedveert ezt 2M-ra teszem, ez viszonylag kedvezo, de azert nem teljesen lehetetlen eset.

Ekkor 12 milliot kell finansziroznod 10 evre, ami fix kamattal 130-135k/ho. A tizedik ev vegen lesz egy lakasod, es kozben kifizetsz kb. ugyanannyit, mint alberletre. Viszont itt kalkulalni kell az amortizacioval, ami megint eleg tag hatarok kozt mozoghat, de realisan 2-3 milliot biztosan kitesz.

Lathato, h ilyen feltetelek mellett a ket valtozat vegeredmenye gyakorlatilag ugyanaz.

Nyilvan a vetel akkor eri meg, ha a lakasarak emelkednek, hiszen ennek dupla hatasa van, mivel mind az ingatlan, mind az alberlet arat noveli. A vetellel igazan akkor van problema, ha menet kozben kell kiszallni. Ekkor sokmillios bukta is osszejohet.

A berlet mellett szol, ha ugyesen fekteted be a penzed, hiszen ha a hozamot evi 10%-ra tudom novelni (ez azert nem irrealis), akkor tiz ev alatt a 10M-bol 26 lesz.

Durvasága miatt töröltem - moderátor.

#6443-as hsz-re írtam, hogy hol a Hiba a gondolatmenetben?
Kizárólag számok nélkül, csak elmélet.
(mert a kamat és albérleti díj várakozásait mindenki maga tudja)
Hibáztam valahol?

"Lathato, h ilyen feltetelek mellett a ket valtozat vegeredmenye gyakorlatilag ugyanaz."
Pont ez zavar, hogy nagyjából ugyanarra, vagy még jobbra jön ki a lakásvétel. Úgy is, hogy fix albérleti díjjal számolok és nincs lakásár emelkedés.

Ha van lakásár emelkedés, akkor meg az a helyzet, ami te is írsz:
"ennek dupla hatasa van, mivel mind az ingatlan, mind az alberlet arat noveli"

[ Szerkesztve ]

"mégis ilyen magas ingatlanár emelkedés kell a vásárlás megtérüléséhez"
mert ott elkövettem egy elvi hibát, és a kalkulátorban is: lakásvétel esetén nem vontam le a ki nem fizetett albérleti díjat.

Ha levonom, akkor 0 lakásár növekedésnél is megtérül a vásárlás az albérlettel szemben. Vagy akár még eshetnek is a lakásárak.
Szóval most meg ez a gondom, hogy ez hogyan lehetséges?
Azért kérdezem, hogy ez a gondolatmenet stimmel e, vagy elvi hiba van benne valahol?

[ Szerkesztve ]

Én csak annyit tennék hozzá, hogy szurkolok neked, hogy megkapd az azonnali hitelt a Fundától.
Jelezz ha sikerült,

Ülni fognak rajta sokat vagy hogyan érted?