2023. február 3., péntek

Gyorskeresés

Hogyan árazzam az ingatlanomat?

Írta: |

[ ÚJ BEJEGYZÉS ]

Az egyik legfontosabb annak tudomásulvétele, hogy a hirdetési árak nem azonosak az eladásival! Magyarországon nagyjából 2015 óta messze túl vannak árazva, nagy hiba ezek alapján meghatározni, mennyit kaphatunk a sajátunkért.

Erre persze épp úgy rá fogsz jönni te is, mint a többi eladó, nagyjából 1 – 3 év sikertelen próbálkozás után. Ekkor fog megszületni az a reális ár, amennyiért az adásvételek megköttetnek. Csak lehet, ez most sokkal jobban fog fájni, mint az elmúlt években. Ezért talán érdemes lehet megfontolni pár idevágó gondolatomat.
Az állításaim némi kereséssel ellenőrizhetőek, nem hasraütés-szerűen jelentem őket ki.

Azt kellene megérteni, hogy fizetőképes vásárlói oldal van, de a kínálat pocsék. Pontosabban túl van árazva, így inkább kivárnak, de erről majd alább. Elhiszem, hogy a te lakásod, személyes kötődéstől mentesen, teljesen tárgyilagosan felmérve jobb, mint az átlag. Még olcsóbban is kínálod, mint amennyiért sokkal rosszabbakat hirdetnek. De akkor mi lehet az oka, hogy még nem sikerült eladni?

A vevő nem fog több tízmilliót csak úgy kiadni, még akkor sem, ha minden nagyon tetszik neki, és épp ilyet keres. Ezek "csak" ahhoz elegendőek, hogy megvegye azt az ingatlant, de nem arra, hogy a reálisnál többet fizessen. Jelen esetekben sokkal többet.

Aki kisebb, 30 – 60 m2 körüli lakást keres, nem a CSOK kategória. Meg igazából a nagyobb se feltétlen az, és főleg nem mindegyik.
Akár zsebből, akár részben hitelből fizetné, a pénze jó eséllyel éppen Állampapírban van. Ez öt éves átlagra nézve 5.5 % évenkénti hozamot jelent. Napi szinten kamatozik az alaptőke és a kamat is, nem csökken az értéke, és gyakorlatilag bármikor kivehető komolyabb veszteség nélkül. Tehát 5 év múlva a mondjuk 40 millió forintból nominálisan (számszerűleg) 50.94 - "lesz". Ez így igen kényelmes és biztonságos is.

Ellenben az infláció 2015 óta emelkedik, jelenleg 4 – 5 százalék. Ez a devizából átváltott államadósságra nézve jó az országnak, viszont pontosan ennyivel csökken az ingatlan reálértéke. Ha az eladott otthonból egy másik lakás kerül megvásárlásra, akkor ez nem igazán lényeges, tehát így nézve nem inflálódik a lakás, de azért attól még csökken az értéke!
Mindeközben a vevő Állampapírba fektetett pénze ilyen viszonylatban nem veszít az értékéből. De ez nem jelenti ám azt, hogy akkor majd előbb-utóbb eladható az ingatlan túlárazottan is, mert nem fogják megvenni! Miért tennék? Ha az eladó pókerezik és vár, akkor a vevő is ezt teszi, csak épp neki sokkal jobbak a lapjai!

Ugyan a budapesti társasházi lakások értékállósága olyan húsz éves viszonylatban már igen jó, rövidebb távon recessziós (csökkenő) periódusban van. Igen, már 2019-ben elkezdtek stagnálni a fővárosi használt lakásárak, csak kellett bő egy év, mire az MNB feldolgozta, és a KSH lekövette ezt. A mostani vírushelyzet következményeit pedig homály fedi, de hogy a gazdaság ettől nem fellendült, az elég egyértelműnek látszik. Aki tíz éven belül szeretné eladni fővárosi ingatlanát, sejthetően, csak rosszabbul jár az időhúzással.
Ezeken kívül úgy tűnik, a kormány tolja ki az embereket vidékre, gondolom azért, hogy a jövő aktív korú népessége ne centralizálódjon annyira a városokban, mint az előrejelzések szerint. Ez is segíthet csökkenteni, azaz realizálni a városi árakat, és ez jó, mert akkor elindulhat a befagyott lakáspiac.

Egy ötvenes panel nem adható el 35 millióért, még akkor se nagyon, ha luxus minőségben felújított és berendezett. Most illetve mostanra már biztos nem, a jövőben pedig még kevésbé. De a használhatatlan vagy pazarló elosztású, "meglepetéscsomag" téglák is erősen a hirdetett, avagy elképzelt árak alatt értékesíthetőek. 900 ezres használt négyzetméter legfeljebb ha nagyon kicsi, és/vagy nagyon jó helyen van, és lehetőleg jó elosztású, kitűnő állapotú. Használtan még az új építésű "csodáktól" se lehetne ennyiért szabadulni, ha kaphatóak lennének. Bár ez utóbbi valószínűleg emelkedik még egy darabig, mert van rá kereslet.
(Értelemszerűen a nagytömegeknek szóló átlaglakásokról van szó, nem a felső pár százalékról.)

Vevőként tehát megérheti kivárni, eladóként viszont a legkevésbé! Egy eladásra szánt lakás nem csak a pénzt viszi, illetve nem csak némi állagromlással kell számolni, de megy közben az idő, az ember idegei meg amortizálódnak a sikertelenség következtében. Szóval érdemes átgondolni.
Természetesen a vevők ideje is megy, tehát senkinek se jó ez a túlárazott piac, de ők jelenleg jobb helyzetben vannak, az idő többszörösen is nekik kedvez. A pénzügyi összeomlásra illetve hiperinflációra nincs reális esély, és a lakosság eladósodása is más. Forintban esett meg, és több a megtakarítás, ez a helyzet most biztosabbnak látszik, mint a 2008-as helyzet.
De ha tévedek és nincs is így, az bizonyosnak látszik, hogy az eladók az időhúzással jól biztosan nem járnak, főleg nagyvárosi lakás esetén.

Talán hihetetlen, de Budapesten 2015 óta folyamatosan csökken az eladott lakások száma! Ezt nem lehet a karanténra fogni. De még az Állampapírra sem, mert sehol nem volt akkor a jelenlegi formájában, legfeljebb néhány bennfentes gondolataiban.
2019 eleje óta pedig az el nem adott, csak hirdetett lakások száma növekszik. Ez részben lehet, hogy az Állampapír bevezetésének következménye, de azt gondolom, sokkal inkább az irreális áraké. Holott 2019 óta itt már csökkennek a lakáseladási árak! Nem a hirdetési, hanem amennyiért el lettek adva.

Arra kár számítani, hogy ha egyszer talán véget ér a pandémia, akkor majd özönleni kezdenek az érdeklődők. A valódi vevőjelöltek akkor kezdenek jönni, amikor az ár közelíti a normális szintet. Az egyén szempontjából a látogatók számát a karantén nem különösebben befolyásolja.
Amíg túl drágán kínálod, csak komolytalan nézelődők lesznek, akik majd egyszer vásárolnának, vagy néhány olyan, aki nagyot alkudna, azaz reális árat kínál érte. Ha csak havi pár érdeklődő jön, akkor pedig nagyon-nagyon magas árat szabtál meg.

Gazdasági szempontból a jövőkép a megszokottnál is ingatagabb most, ráadásul hirtelen nagyot romlott a GDP/államadósság arány, és ki tudja, mire megy ki ez az egész úgynevezett vírushelyzet. Úgy tűnik, az ilyen jellegű, de lassabb ütemű változásokat néhány év csúszással követték a lakásárak, értelemszerűen csökkenéssel.

Ha az emelkedő ingatlanárak mellett is több év kell ahhoz, hogy az eladóban realizálódjon az, hogy túlárazta, akkor mennyire tud majd idejében reagálni most, a csökkenés esetén? Főleg, hogy a nagyobb mérvű és gyorsabb változások sem kizártak. A legtöbben most, 2021-ben, még mindig annyiért hirdetnek, amennyiért a csúcson, 2019 – 2020-ban sem lehetett eladni.
Viszont a sikertelenség miatt egyre többen kezdenek észbe kapni. Amint ez elér egy "kritikus tömeget", mert előbb vagy utóbb biztosan bekövetkezik, akkor talán várható egy általános, enyhébb árletörés. Talán jövőre, 2022 tavaszán. Lehet, hogy olyankorra már az is túlárazottnak fog számítani, ráadásul az ilyen általános árcsökkenés is a vevőknek teremt kedvezőbb alkupozíciót.

Emellett a gyermeket vállalók otthonszerzését nominálisan támogatja a kormány. Ők viszonylag nagy lakást, vagy még inkább családi házat vesznek. Ezek drágulnak is rendesen, és véhetően fognak is egy darabig.
Ehhez hozzáadódik, hogy a karantén miatt idén már sokkal többen érdeklődnek a kisebb lélekszámú helyen lévő ingatlanok iránt.
Így a kisebb, de méginkább a közepes (45 – 75 m2) városi lakásokra kevesebb vevő marad.
Emiatt csökken az esély arra, hogy szűkös legyen a kínálat, és kialakuljon a túlkereslet. Vagyis ezek alapján nem várható, hogy mondjuk tíz év múlva, az elmúlt évekhez hasonló, ennyire gyors és nagy áremelkedés csak úgy magától ismét elinduljon.

Ami az előző tíz évet illeti, új építésű lakások tekintetében, valóban sok került átadásra, illetve kifizetésre. A számuk egyelőre erőteljesen növekszik, egyre több készül el. Jelenleg a használatba vett lakásokból tíz százalék körüli az új építésű, amihez hozzájönnek a még át nem adottaké. Az áruk magas, a tervezésük és kivitelezésük pedig kérdéseket vet fel. Mégis megveszik ezeket, előre kifizetve, egy látványterv alapján, remélhető elkészülési dátummal.
A használtak meg csak várakoznak 0.6 – 1 millió / m2 áron, mert nem veszik meg. Mert nem ér annyit, különben már megvették volna. És ennek nem a kopott parketta az oka.

Ismét azt mondom, hogy érdemes volna átgondolni.
A lakásodért mostanság valósan kapható nagyon alacsony ár is igen magasnak és jónak számít, csak fel kellene végre ébredni az ábrándozásból. Ha valóban el szeretnéd adni, akkor ezt kell tenni, nem pedig várni a balekra, aki kifizet számodra egy lottónyereményt, mert nem lesz ilyen. A környező országokhoz mérten nálunk most magasabb a lakásár/fizetés arány.

Kell nekem ingatlanos?
Az egyik legnagyobb jóhiszemű tévedés, hogy ha ezzel foglalkozik, akkor szakember, és ért hozzá. A rádumálás és a telefonos zaklatás az, amihez értenek, de ahhoz nagyon. A legtöbbször gátlástalan hazudozás, sokszor olyan rossz fényképek és hirdetés a részükről, hogy kifejezetten hátráltatja az eladást.
Sok vevő kifejezetten kerüli a nem tulajdonos által feladott hirdetéseket, amik esetenként még csak nem is valósak. Arról nem is beszélve, hogy egyes irodák a vevőtől kérik a jutalékot, az ingatlan árán felül!
Személyesen van, hogy az ingatlanos is azt mondja, hogy a legtöbb köztük a gyalázat kategória, és reméli, a sikertelenség okán gyorsan eltűnnek a süllyesztőben.

A "rengeteg hülye vevő" pszeudo fogalom, nem léteznek, és ha mégis akad pár, őket senki nem fogja kiszűrni.
Attól se kell félni, hogy a vevő megegyezés esetén meggondolja magát. Ha mégis, jó oka van rá, és mindenképp visszalép. Ellenben az ingatlanosnak egyikük sem szívesen ad oda letétbe 100 – 500 ezer forintot csak azért, hogy egyáltalán ajánlatot tehessen. És hogy az egész áralku alatt láb alatt legyen, ami egyik félnek se előnyös.

A nagyobb irodák 5 % + áfa áron dolgoznak. Ez egy 40 milliós eladásnál 2.540.000 forint. Gondolod, annyira profi, hogy az amúgy is túlárazott lakásod még az ő jutalékával kiegészítve is el tudja adni? Ráadásul ha emiatt növekszik az ár, akkor a jutalékkal emelt eladási összegből is lejön megint a jutalék.
Miért tudná ő eladni? Épp úgy te is csinálhatsz egy hirdetést. Ugyan úgy, sőt, igényesebben felrakod az ingatlan.com-ra, és ha ennyivel olcsóbban adod, akkor ennyivel közelebb vagy ahhoz az árhoz, amennyiért megveszik.
Itt nincs "bejáratott vevőkör", el ne hidd, ez nem a sarki zöldséges, ahova egy vevő hetente eljár vásárolni.

42.540.000 forintból neked marad 39.839.000 -, ha behúzott a csőbe valamelyik iroda. Viszont ez is borítékolhatóan túl sok, csökkenteni kell az árat. Mondjuk szerepelni fog a végén – le sem merem írni – 31.5 millió az adásvételi szerződésben. A jutalék után pedig marad 29.5 milliód. Tehát ők biztosan megkapják a sikerdíjukat, amit te fizetsz ki a számukra.
Egy standard szerződés úgy szokott kinézni, hogy ha kiszállnál, akkor szerződésbontás után két évig még követelhet az iroda, ha szerintük rajtuk keresztül érkezett a vevő, vagy annak rokona. Ami akár még igaz is lehet.
Ha a kizárólagos szerződés olyan esetben is jutalékfizetési kötelezettséget tartalmaz, ha te szerezted a vevőt, az a Magyar Ügyészség szerint tisztességtelen. Ahogy a szerződésbontás meg nem engedése, vagy bánatpénz követelése is az. Stb.

A fent leírt forgatókönyv az árakról nem fikció, elég gyakran évekig szenvednek egy ingatlannal, még úgy is, hogy mind a hirdetési, mind az eladási árak erősen emelkedő fázisban voltak.
Ez teljesen független az ingatlanostól, még a képzett, alapos és becsületesektől is, mert hát biztosan létezik olyan is... Ha az elején megmondaná, hogy tényleg mennyiért lehet eladni, nem lenne szerződéskötés, mert hát "annyiért én nem adom, ez teljesen hülye".
Vagy "annyiért én is eladom", és ez igaz is.

Ami a vidéki ingatlanost illeti, talán lehet értelme, ha épeszűbb jutalékért dolgozik, de inkább az alacsonyabb ársávban – bár ilyen egyre kevésbé van – lévő házaknál. Leginkább akkor, ha távolabbi, kisebb településről van szó, és többet is átfog egy személy. Mert ilyenkor körbe tudja vinni az érdeklődőt, mivel a vidék másképp működik, mint Budapest.

Egy mondatban összefoglalva, ha még nem sikerült vevőt találnod, akkor drágán kínálod.
Ami viszont fontos, hogy legyen egy jó és pontos alaprajz! Erre szánj időt, fontosabb, mint öt másik helyen hirdetni. Netán súlyos pénzeket előre kiadni egy facebook-kampányra, és hasonló ökörségekre.
Felújítás a legtöbbször szintén csak kidobott pénz, nem térül meg! Inkább add akkor annyival olcsóbban, majd ő megcsinálja, ha akarja, a saját elgondolása szerint. Esetenként még bizalmatlanságot is szül, mert többnek akar látszani, vagy eltakarni valamit. Neked nem az a dolgod, hogy olyanná alakítsd az ingatlanod, ami szerinted tetszeni fog a feltételezett vevődnek. Majd a vevőd megtalálja azt, amit árulsz, de ehhez, ki nem találnád... Jól kell árazni!

Kiegészítés, 2022.05.28.
Nagyjából mostanra láttam esélyét, hogy csökkennek némileg az árak, a fentebb részletezett okok egy bizonyos összetételű forgatókönyve esetén. Hát, nem jött be. Az árak a "megszokott" szerint növekedtek tavaszra. Azonban mostanra az "olcsó" lakás árszintje megugrott, így ezek az ingatlanoknál a drágulás, úgy tűnik, még jelentősebb.
Ennek egyik érdemi oka lehet, hogy a talán mestersége és szándékos vírus okozta, talán mesterséges és szándékos inflációt növelő hatása tovább fokozódott, egy talán mesterséges és szándékos háborús helyzettel.
Így tehát az ingatlan nominális ára ezek miatt közvetlenül és közvetetten növekszik, de ez nem jelenti azt, hogy a fentebb leírt, túlárazásról szóló véleményemet meg kellene változtatnom. Inkább arról van szó, hogy a helyzet a megszokottnál kockázatosabb, ami most inkább az eladásnak kedvez. Azonban jelenleg mérsékeltebb nyár végi árcsökkenésre tippelek, hiszen ha valami csoda folytán stabilizálódna addigra a "világgazdasági helyzet", az már egy más állapot lesz, és a jelenlegi események hatása is érződni fog.

Egyszóval vásárlóként nem várnék, eladóként viszont továbbra is azt tudom gondolni, amit fentebb írtam. Mert azért olyan óriási változások itt nem látszanak, elvégre magában az ingatag kapitalista pénzügyi rendszerben, az ingatlan az még mindig egy biztos pont. – nekünk, halandóknak.

  • Nem lehet hozzászólni
Copyright © 2000-2023 PROHARDVER Informatikai Kft.