Elgondolkodtató ez a bejegyzés, amit lentebb teszek közé. Az hogy közzé teszem itt, eme bejegyzést, ez a bejegyzés szülte, gondoltam, hogy akár ki lehetne tárgyalni, hogy dr. Tóth András pü.-i tanácsadó úrnak igaza van-e vagy sem:
Ingatlan vallásháború
Nagyon furcsa jelenség alakult ki napjainkban. Egy teljesen új “vallás” jelent meg az ingatlanok kérdésében – az utóbbi időben sorban jártak nálam olyanok, akik a korábbitól gyökeresen eltérő új elveket vallanak. Nézzük meg, milyen elképzelések küzdenek egymással!
Kinek van igaza? Nézzünk egy példát a számokra!
Vegyünk egy 10 milliós lakást.
- Ennek minimum 30%-a kell jelenleg a megvásárláshoz: ez 3 millió
- A megszerzés költségei (illeték, ügyvéd) 600.000Ft
- 20 éves futamidejű kölcsön esetén a 7 millió kölcsönre reálértékben a 2,4-szeresét kell a banknak visszafizetnünk, ez 16,8 millió (havi 70.000Ft)
- Húsz évig fizettük az ingatlan amortizációs költségét, minimálisan számoljunk 2%-al, ez 20 év alatt 4 millió, azaz 16,700Ft/hó. (Akik nem olvasták a könyvem, azoknak röviden: az ingatlanra folyamatosan költeni kell, hogy ne romoljon az állapota: rendszeresen festeni kell, időnként kis és időnként nagy felújítást kell végezni – ennek a költsége az amortizáció, ami a szakirodalom szerint átlagosan 3%)
Ez így összesen 24,4 millió. Ezzel szemben a bérlés esetén egyetlen kiadás a bérleti díj (a közműveket egyik esetben sem számoltam). Egy 10 milliós lakás bérleti díja 40-50.000Ft/hó. Legyen a magasabb, ez 20 év alatt 20×12x50.000=12.000.000Ft.
A két modell közt látszólag nincs nagy különbség: Az egyik költött 24,4 milliót 20 év alatt (az elején 3,6 milliót, majd havonta átlagosan 86.800Ft-ot) és maradt egy tízmilliós lakása. A másik csak 12 milliót költött (havonta 50.000Ft-ot), de nincs a végén semmije.
Mit fog tenni a reformerünk azzal a megspórolt pénzével, amennyivel neki kevesebbe került a lakhatása? Itt két út lehetséges. Ha nem jól bánik a pénzzel, ha az ősember dolgozik a pénztárcájában, akkor havonta az a 36.800Ft, amivel neki az egész kevesebbe került, úgy fog elszivárogni, hogy észre sem veszi. És akkor tényleg rosszabbul jár, mint aki kényszerből, fogcsikorgatva minden hónapban kifizette a banknak a törlesztő részleteket.
De lehet, hogy egy pénzügyileg művelt emberünk van, aki képes ezt a megtakarítást normálisan felhalmozni és befektetni. Hozzuk közös nevezőre: ő befektetett az elején 3,6 milliót (ennyit nem kellett a lakás kezdő költségére költenie) majd havonta a megspórolt 36,800Ft-ot is hozzárakta. Mit kapunk így a végén? Végigfuttattam a szimulációt egy valódi termékkel, költségek és adóterhek levonása után, az eredmény reálértékben: 61 896 289 Ft. Ebből 6db ilyen lakást is vehetünk, nem egyet! (Ha egyáltalán akar még saját inatlant… ) Ha nem ingatlant veszünk, akkor is elindíthatja a gyerekeit az életben és/vagy egy igen bőséges tőkejövedelemre is telik. 62 millióból havi 413.000Ft járulék vehető ki, mindhalálig.
De az ingatlan ára mindig felfelé megy – mondják erre sokan. Ezzel egy baj van, hogy nem igaz. Ma Magyarországon az a furcsa helyzet állt elő, hogy a tavalyi nagy ingatlan áresés után az ingatlanok ára reálértékben pont ott tart, ahol 20 évvel ezelőtt. Ha az elmúlt 20 év inflációs adatait elővesszük és beszorozgatjuk, akkor az jön ki, hogy a mai forint reálértékben éppen a 30-ad részét éri, mint az 1989-as. Az átlagos ingatlan árak nagyon érdekes pályát futottak be az elmúlt húsz évben. Az 1990-es évek elején a tanácsi lakások piacra dobásával egy hatalmas áresés következett be, majd 1998 és 2000 közt következett az ingatlan árrobbanás, majd az utolsó két évben egy újabb nagy esés. De ha kiszorozzuk az inflációt ezzel a 30-as aránnyal, bizony az jön ki, hogy pont ott tartunk, mint 20 éve. Ennyit az ingatlan befektetések kiváló hasznáról…
Tanulság
Mint Kiosaky híres könyvében mondja: “A világon a legdrágább dolog pénzügyileg műveletlennek maradni.” Erre ez igen szép példa. Mindenki eldöntheti, érdemes-e megtanulni a modern pénzügyeket, vagy a régi hagyományokat követni.
Nos Ti hogy látjátok?
)
Szerintem jó kis gondolatébresztő könyvei, írásai vannak...
