2019. április 18., csütörtök

Gyorskeresés

Ingatlanháború

Írta: |

[ ÚJ BEJEGYZÉS ]

Elgondolkodtató ez a bejegyzés, amit lentebb teszek közé. Az hogy közzé teszem itt, eme bejegyzést, ez a bejegyzés szülte, gondoltam, hogy akár ki lehetne tárgyalni, hogy dr. Tóth András pü.-i tanácsadó úrnak igaza van-e vagy sem:

Ingatlan vallásháború

Nagyon furcsa jelenség alakult ki napjainkban. Egy teljesen új “vallás” jelent meg az ingatlanok kérdésében – az utóbbi időben sorban jártak nálam olyanok, akik a korábbitól gyökeresen eltérő új elveket vallanak. Nézzük meg, milyen elképzelések küzdenek egymással!

Kinek van igaza? Nézzünk egy példát a számokra!

Vegyünk egy 10 milliós lakást.

- Ennek minimum 30%-a kell jelenleg a megvásárláshoz: ez 3 millió
- A megszerzés költségei (illeték, ügyvéd) 600.000Ft
- 20 éves futamidejű kölcsön esetén a 7 millió kölcsönre reálértékben a 2,4-szeresét kell a banknak visszafizetnünk, ez 16,8 millió (havi 70.000Ft)
- Húsz évig fizettük az ingatlan amortizációs költségét, minimálisan számoljunk 2%-al, ez 20 év alatt 4 millió, azaz 16,700Ft/hó. (Akik nem olvasták a könyvem, azoknak röviden: az ingatlanra folyamatosan költeni kell, hogy ne romoljon az állapota: rendszeresen festeni kell, időnként kis és időnként nagy felújítást kell végezni – ennek a költsége az amortizáció, ami a szakirodalom szerint átlagosan 3%)

Ez így összesen 24,4 millió. Ezzel szemben a bérlés esetén egyetlen kiadás a bérleti díj (a közműveket egyik esetben sem számoltam). Egy 10 milliós lakás bérleti díja 40-50.000Ft/hó. Legyen a magasabb, ez 20 év alatt 20×12x50.000=12.000.000Ft.

A két modell közt látszólag nincs nagy különbség: Az egyik költött 24,4 milliót 20 év alatt (az elején 3,6 milliót, majd havonta átlagosan 86.800Ft-ot) és maradt egy tízmilliós lakása. A másik csak 12 milliót költött (havonta 50.000Ft-ot), de nincs a végén semmije.

Mit fog tenni a reformerünk azzal a megspórolt pénzével, amennyivel neki kevesebbe került a lakhatása? Itt két út lehetséges. Ha nem jól bánik a pénzzel, ha az ősember dolgozik a pénztárcájában, akkor havonta az a 36.800Ft, amivel neki az egész kevesebbe került, úgy fog elszivárogni, hogy észre sem veszi. És akkor tényleg rosszabbul jár, mint aki kényszerből, fogcsikorgatva minden hónapban kifizette a banknak a törlesztő részleteket.

De lehet, hogy egy pénzügyileg művelt emberünk van, aki képes ezt a megtakarítást normálisan felhalmozni és befektetni. Hozzuk közös nevezőre: ő befektetett az elején 3,6 milliót (ennyit nem kellett a lakás kezdő költségére költenie) majd havonta a megspórolt 36,800Ft-ot is hozzárakta. Mit kapunk így a végén? Végigfuttattam a szimulációt egy valódi termékkel, költségek és adóterhek levonása után, az eredmény reálértékben: 61 896 289 Ft. Ebből 6db ilyen lakást is vehetünk, nem egyet! (Ha egyáltalán akar még saját inatlant… ) Ha nem ingatlant veszünk, akkor is elindíthatja a gyerekeit az életben és/vagy egy igen bőséges tőkejövedelemre is telik. 62 millióból havi 413.000Ft járulék vehető ki, mindhalálig.

De az ingatlan ára mindig felfelé megy – mondják erre sokan. Ezzel egy baj van, hogy nem igaz. Ma Magyarországon az a furcsa helyzet állt elő, hogy a tavalyi nagy ingatlan áresés után az ingatlanok ára reálértékben pont ott tart, ahol 20 évvel ezelőtt. Ha az elmúlt 20 év inflációs adatait elővesszük és beszorozgatjuk, akkor az jön ki, hogy a mai forint reálértékben éppen a 30-ad részét éri, mint az 1989-as. Az átlagos ingatlan árak nagyon érdekes pályát futottak be az elmúlt húsz évben. Az 1990-es évek elején a tanácsi lakások piacra dobásával egy hatalmas áresés következett be, majd 1998 és 2000 közt következett az ingatlan árrobbanás, majd az utolsó két évben egy újabb nagy esés. De ha kiszorozzuk az inflációt ezzel a 30-as aránnyal, bizony az jön ki, hogy pont ott tartunk, mint 20 éve. Ennyit az ingatlan befektetések kiváló hasznáról…

Tanulság

Mint Kiosaky híres könyvében mondja: “A világon a legdrágább dolog pénzügyileg műveletlennek maradni.” Erre ez igen szép példa. Mindenki eldöntheti, érdemes-e megtanulni a modern pénzügyeket, vagy a régi hagyományokat követni.

Forrás: tothandras.hu

Nos Ti hogy látjátok?

Hozzászólások

(#1) D1Rect


D1Rect
(PH! félisten)

OMG, vagy fél éve tervezek egy hasonló bejegyzést.
Kiosaky FTW

"Sok hűhó semmiért, lehetne mondani, de egy tetszett pecséttel azért értékelem a mérnökök igyekezetét. Még akkor is, ha a Galaxy Note-tal nem sikerült kategóriát teremteniük. " - 2011

(#2) biker


biker
(PH! nagyúr)

szerintem rossz a számolás...

pl anno egy 55k/hó-s albiból költöztünk egy 41nm-es, akkor 8mFt-os lakásba
10% önerő, + áfa tám, 6,8mFt hitel, 15 év, havi 58e Ft, ~10,8mFt-ot kell visszapengessünk majd a véégre

ennek a lakásnak jelen értéke 11,5mFt (csak vevő nincs :( )

ennek a lakásnak jelen bérleti díja ebben a városban 45e bútorozatlanul, 50-55 bútorozva

így a 15 év végén egálban leszünk, csak ha bérlem, nincs lakás, fizetem, van lakás

Elektromos autó töltő berendezések | Mesterséges növényvilágítás | Csomagoló gép szerviz | Mai ajánlatunk: www.gerisoft.hu | www.csomagologepalkatresz.hu | www.agrar-vilagitas.hu |

(#3) Vakegérke


Vakegérke
(PH! kedvence)
LOGOUT blog

1977-ben vettünk lakást feleségemmel. Na nem készpénzre, hanem 35 éves lejáratú kölcsönre. Szövetkezeti volt a lelkem, azóta ez a titulus nem létezik. Mára sajnos egyedül az enyém.
Nem mérlegeltünk, nem számolgattunk, KELL egy lakás. Kell, ami csak a miénk, kell egy otthon.
Jól eladósodtunk, nem számított. Vagyis igen, de kinyögtük. 5.700 Forint volt az összjövedelmünk, 4.500 volt a havi adósságunk. A maradékból dáridózhattunk. Nem egyszer fordult elő, hogy nem kértem vacsorát, azt hazudtam, hogy nem vagyok éhes. Kellett az a kaja másnap, hogy kihúzzuk a következő fizuig.
Kinyögtük, a szentségét, kinyögtük!

Ülök a lakásban, amelynek immáron egyedüli tulajdonosa vagyok, és írom ezeket a sorokat. Sajátomban élek, és nem luxus kéró, de az enyém. Van hova hazatérnem, amit egy albérlő nem mondhat el magáról.

Szép szolidan, szép szolidan, elvégre nem vagyunk otromba állatok... (KFT) Birodalmi Szóvivő és Békenagykövet (:L topic)

(#4) Drenadar


Drenadar
(PH! kedvence)

Illetve aki albérletbe megy nem minden esetben van 3,8millája, de valószínűleg havi "felesleges" 38ezrese se...
azt hittem a végére, hogy befektetési tanácsadó az író és a vége az lesz hogy menjünk és ő segít...

Alienware 13 R3 & :) Xiaomi Mix 2

(#5) tkazmer


tkazmer
(PH! addikt)

én nem tudom milyen létező termékkel számolt, kerestem egy kalkulátort, és (ha az adókat nem számoljuk), akkor évi több, mint nettó 11%-os biztos hozamra lenne szükség ahhoz a 61millióhoz, 20 éven keresztül folyamatosan.
lehet, hogy pénzügyileg művelt az illető, meg jók a brókerei stb, de itt már szerintem bőven magasabb kockázatú eszközökről lehet szó mint egy egyszerű mondjuk tőkegarantált pénzpiaci bef. alap; ha a szerző tud nekem egy olyan létező terméket mutatni, amelyik hoz évi nettó 11%-nál valamivel többet 20 éven keresztül, akkor tegye meg

úgy tervezték, hogy kibirjon egy atomtámadást is. De nekünk komolyabb fegyvereink vannak, mint pl Béla bá, a földmunkagépkezelő

(#6) stangli válasza tkazmer (#5) üzenetére


stangli
(senior tag)

A szerzőt elnézve gondolom valami befektetés alapú életbiztosítással számolt...

D1Rect: Te is olvastad Kiosaky írásait? :) Szerintem jó kis gondolatébresztő könyvei, írásai vannak...

(#7) D1Rect válasza stangli (#6) üzenetére


D1Rect
(PH! félisten)

Kiosaky ávszome.
A nulla pénzügyi intelligenciával rendelkező embernek odaadod, és ha nem funkcionális analfabéta bekattan neki valami.

Arról nem is beszélve, hogy ha jól emlékszem megjósolta a világválságot is 2012 vagy 2015 előtt. :U
Abból a szempontból lényegtelen, hogy emiatt nem volt semmi hitelem a válság beütésekor.
Mennyit ért nekem a ~2K-s könyv? Huhh, ki se bírom számolni. :D

"Sok hűhó semmiért, lehetne mondani, de egy tetszett pecséttel azért értékelem a mérnökök igyekezetét. Még akkor is, ha a Galaxy Note-tal nem sikerült kategóriát teremteniük. " - 2011

(#8) stangli válasza D1Rect (#7) üzenetére


stangli
(senior tag)

na jah nulla intelligenciával is meg lehet oldani, hogy saját magadnak fizess először, majd ez után jön a többi kötelezettség... :)

a jútyúbon is rákerestem a könyv olvasásakor, hogy mennyire hiteles, oszt a pofim szakadt le, hogy cnn-nek meg mit tom milyen gazdasági műsoroknak nyilatkozott a válságról... a sima interjúknál mintha a könyvet olvastam volna, ugyanolyan sztorikat hozott fel, de maga az előadásmódja is nagyszerű volt... :)

(#9) D1Rect


D1Rect
(PH! félisten)

Visszatérve az albérlet saját lakás dologra:
Albérlet: 35eFt/hó egy ~12-13 milliós lakásban. Legyen 12.

Hitel: 2m Ft önerő
(más kérdés, hogy mennyit is fizetsz ki azért, hogy megkapd a hitelt)

Google első találatok egyike:
15 évre a 10 millió 98 eFt/hó
De ügyes vagyok és megkeresem a jobb ajánlatot, legyen hasraütéssel 85eFt/hó

Eladom a lelkem, az életem, a szerveim, és mindenem 15 évre előre:
"A pontos és végleges hitelkonstrukció számos tényezőtől függ:

Hiteligénylő nettó jövedelme
Ingatlan forgalmi értéke és elhelyezkedése
Igénylő BAR státusza (passzív, aktív)
Rendelkezésre álló saját erő és az ingatlan vételárának aránya
Hiteligénylő életkora, iskolai végzettsége
Eltartott gyermek száma"

Számoljunk:
A eset:
2 millió zsebben marad
35eFt/hó
Havi 50eFt/hó megy valami megtakarításba.
Lövésem sincs, hogy milyen hozamokat lehet elérni a kockázatmentes befektetésekkel,
De hasraütéssel legyen 7%.(ezt nagyon kevésnek tartom, de szerintem ezt bárki tudja hozni)

15 év után csak a kezdeti 2m Ft 5,5 lesz.
Valaki aki tisztában van a képlettel kiszámolhatná nekem mennyi is lesz ez a z összeg ha hozzáteszünk havi 50eFt-ot.
(ugye ez évi 600 eFt, ha hozam nélkül számoljuk 15 évre akkor is 9mFt)

Előnyök:
- mobilitás
- jelentős kp tartalék minden esetre
- mozgástér megszűnő jövedelem esetére

Hátrányok:
- kiszolgáltatottság az albérlet tulajdonosa felé
(óriási kiszolgáltatottság ha évekig bérled a lakást, sajátként vigyázol rá, és mindig pontosan fizetsz....)

B eset:
nincs tartalék
85eFt/hó
15 év múlva saját lakás.

Előnyök:
- saját lakás

Hátrányok:
- nincs mozgási lehetőség
- nincs tartalék
- megszűnő jövedelem esetén el kell vállalnod bármit amiért fizetnek :U
- hitelkockázat
- ingatlanpiaci kockázat
- az ingatlannal kapcsolatos összes teher

[ Módosította: dabadab ]

"Sok hűhó semmiért, lehetne mondani, de egy tetszett pecséttel azért értékelem a mérnökök igyekezetét. Még akkor is, ha a Galaxy Note-tal nem sikerült kategóriát teremteniük. " - 2011

(#10) biker válasza D1Rect (#9) üzenetére


biker
(PH! nagyúr)

ha ki tudsz venni 35ért ilyet, szólj, kiveszek vagy 4et
egy 50nm-es kb 15m-s lakást 50-55e ftért adnak, belvárosokban több

mi zuglóban 2003ban 55-ért béreltünk egy 4em házban elsőn, régi építésűt

nagyonn csúnyánn mellészámoltál, nagyon.
30ért szobát kapsz, kb

nővérem 45ért bérel egy lakást a rób.kár.krt kikával szemben, 28nm+galéria, 100éves ház, fele roma, stb
na a lakás ér kb 6m-t

ezek alapján gondold újra

Elektromos autó töltő berendezések | Mesterséges növényvilágítás | Csomagoló gép szerviz | Mai ajánlatunk: www.gerisoft.hu | www.csomagologepalkatresz.hu | www.agrar-vilagitas.hu |

További hozzászólások megtekintése...
Copyright © 2000-2019 PROHARDVER Informatikai Kft.